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DDIV 08_2014

08|14 DDIVaktuell 47 VERWALTUNG & FINANZEN BUCHTIPP „Hausordnung für Wohnungs- eigentümer“ enthält ausführ- liche Informationen, eine Darstellung der rechtlichen Vorgaben, mit umfangreichen Rechtsprechungsnachweisen, Formulierungsbeispielen und eine Muster-Hausordnung „Hausordnung für Wohnungseigen- tümer“ von Volker Bielefeld, 3. Aufla- ge 2013, 92 Seiten, Grabener Verlag GmbH, ISBN: 978- 3-925573-514, 21,00 Euro Der Autor VOLKER BIELEFELD Der Diplom-Volkswirt ist Verfasser mehrerer immobilienwirtschaftlicher Fachbücher. Die Hausordnung Sie sorgt für Frieden unter den Wohnungseigentümern und ist Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung – mit Rechten und Pflichten. Der Gesetzgeber hat aus gutem Grund mit dem Wohnungseigentumsgesetz auch Vorsorge getroffen, um das Miteinan- der der Wohnungseigentümer in Wohnanla- gen harmonisch und verträglich zu gestalten. So gehört die Aufstellung einer Hausord- nung zur ordnungsgemäßen Verwaltung, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden, die aber auch von jedem einzelnen Eigentümer verlangt und erforderlichenfalls auch gerichtlich durchge- setzt werden kann (§21 Abs.3, 4 und Abs.5 Nr.1, §23 Abs.1 WEG). Zudem sind hierzu auch die Rechte und die Pflichten des Ver- walters der Wohnungseigentumsanlage ge- regelt (§27 Abs.1 Nr.1 WEG). 1. Die Aufstellung der Hausordnung Die Aufstellung, Ergänzung oder Ände- rung der Hausordnung erfolgt im Regelfall im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung. Die Aufstellung kann aber auch bereits durch den teilenden Eigentümer, oder, wenn die Teilungserklärung dies vorsieht, durch den Verwalter erfolgen. 2. Die Durchführung der Hausordnung durch den Verwalter Nach §27 Abs.1 Nr.1 WEG hat der Verwal- ter für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Das bedeutet zunächst nur, dass er die tatsächlichen Voraussetzungen zu schaffen hat, um diese Regelungen in die Praxis umzusetzen und sie einzuhalten. Ein eigenes, aktives Handeln zwecks Durchset- zung der Hausordnung ist ihm untersagt. 2.1 Informations- und Unterrichtungspflicht Insoweit obliegt es dem Verwalter zunächst nur, die beschlossene Hausordnung im Rahmen der ihm allgemein obliegenden Informations- und Unterrichtungsverpflich- tung bekannt zu geben. Dazu muss er den Wohnungseigentümern die Möglichkeit der Information durch Gewährung der Ein- sichtnahme in die Beschlussniederschriften bzw. in die Beschluss-Sammlung gewäh- ren. Im Übrigen kann die Information aber auch durch entgeltliche Überlassung einer Hausordnung an jeden Eigentümer oder aber durch Aushang in der jeweiligen Woh- nungseigentumsanlage erfolgen. 2.2 Feststellungs- und Überwachungspflichten Allgemeine und regelmäßige Feststellungs- und Überwachungspflichten sowie eine ei- genständige Verpflichtung zum Einschreiten bei Verstößen gegen die Hausordnung lassen sich aus der Regelung nach §27 Abs.1 Nr.1 WEG „für die Durchführung der Hausord- nung zu sorgen“ nicht herleiten. Insoweit wird sich die Überwachungs- und Kontroll- pflicht des Verwalters in der Regel darauf beschränken, in der nächsten Wohnungsei- gentümerversammlung auf festgestellte oder ihm gemeldete Verstöße aufmerksam zu ma- chen und auf eine Beschlussfassung über das weitere konkrete Vorgehen gegen den Störer hinzuwirken. Anonymen Hinweisen braucht der Verwalter nur bei Gefahr im Verzuge nachzugehen. Im äußersten Fall kann bei gro- ben und anhaltenden Verstößen gegen die Hausordnung gegen den störenden Eigentü- mer auch ein Entziehungsverfahren nach §18 Abs.2 Nr.1 WEG eingeleitet werden. 2.3 Organisationspflichten Als Organisationspflicht im Sinne der Durch- führung der Hausordnung sind alle Maßnah- men zu verstehen, die erforderlich sind, damit die Wohnungseigentümer ihren Pflichten aus der Hausordnung nachkommen können. Dazu gehört beispielsweise auch das Aufstel- len von Hinweis- und Verbotsschildern. 3. Verhängung von Geldstrafen Grundsätzlich können Verstöße gegen die Hausordnung aufgrund entsprechen- der Vereinbarungen oder Beschlüsse auch durch (Geld-) Strafen geahndet werden, die allerdings nicht unbillig und maßlos hoch sein dürfen. 4. Individueller Abwehranspruch Im Übrigen ist jeder Wohnungseigentü- mer, aber auch der Verwalter berechtigt, bei Verletzung schutzwürdiger Interessen durch Verstöße gegen die Hausordnung die Störer gerichtlich zur Einhaltung der Haus- ordnung verpflichten zu lassen oder auch Unterlassung zu verlangen. Einer vorheri- gen Ermächtigung durch die Wohnungs- eigentümerversammlung bedarf es nicht.

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