Please activate JavaScript!
Please install Adobe Flash Player, click here for download

DDIV 08_2014

RECHT & STEUERN 46 DDIVaktuell 08|14 Maßgeblich ist die Teilungserklärung Die Tiefgarage verfügt in der Tat über 366 Stellplätze, wo- bei – wie oben bereits dargestellt – nur ein Teil zugeordnet ist. Die Zuordnung der Stellplätze erfolgte dadurch, dass die Erstkäufer einen Stellplatz erwerben mussten. Es lässt sich heute nicht mehr nachvollziehen, ob der Rechtsvorgänger der Klägerin einen Stellplatz hätte erwerben können bzw. warum er keinen erworben hat. Unabhängig hiervon sind wir der Auffassung, dass die Klägerin keinen Anspruch ge- genüber der Wohnungseigentümergemeinschaft hat. Wie bereits oben ausgeführt, ist mehrfach geklärt, dass die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums in erster Linie durch die Teilungserklärung und den in Bezug genommenen Auftei- lungsplan bestimmt wird (vgl. OLG Hamm, a.a.O.). Auch die Baubeschreibung sowie die Baupläne können die erstmalige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums bestimmen. Die Gerichte gehen jedoch davon aus, dass es sich um die Ersterrichtung des Gemeinschaftseigentums handelt und nicht um die Belange eines Sondereigentums. Das Son- dereigentum der Klägerin ist vollständig hergestellt und kann von ihr nach wie vor genutzt wer- den. Dies gilt ebenfalls für das Gemein- schaftseigentum, das ebenfalls vollständig hergestellt ist. Wenn nunmehr die Kläge- rin Änderungen in ihrem Sondereigen- tumsbereich vornehmen will und dafür eine Baugenehmigung benötigt, die wiederum einen Stellplatznachweis vo- raussetzt, kann dies nicht zu Lasten der WEG gehen. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin hatte die Möglichkeit, genügend Stellplätze für ihre Wohnungen zu erwerben bzw. sich dann auch zuteilen zu lassen. Warum die Rechtsvorgängerin von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht hat, ist nicht mehr nachvollziehbar. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin hat somit konkludent oder auch bewusst auf den Erwerb eines Stellplatzes verzichtet. An diesen Verzicht muss sich auch die Klägerin gebunden halten (ähnlich BayOBLG, Beschluss vom 21.09.2000, Az. 2z BR 12/00). Wie bereits oben ausgeführt, können die Wohnungen und auch das übrige Gemeinschaftseigentum problemlos von der Kläge- rin genutzt werden. Die Erstherstellungsverpflichtung des gemeinschaftlichen Eigentums ist damit erfüllt. Das OLG Hamm hat in seiner oben bezeichneten Entscheidung ausgeführt: „im Hinblick auf das gleichrangige Interesse der Anderen, kann einer der Erwerber jedoch nicht bean- spruchen, dass im Gemeinschaftsverhältnis der späteren Wohnungseigentümer eine bauliche Ausstattung als rechts- widrig bewertet wird, die er selbst in seinem schuldrechtli- chen Verhältnis zum Bauträger im wörtlichen Sinne in Kauf genommen hat“ (vgl. OLG Hamm, a.a.O.). Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen Als Fazit ist damit nach unserer Auffassung festzuhalten, dass die Klägerin sich das Verhalten des Rechtsvorgängers entgegenhalten lassen muss, der offensichtlich auf einen Erwerb von Stellplätzen verzichtet hat. Anders jedoch urteilte nunmehr das Landgericht Itzehoe. Das Landgericht Itzehoe hat den Anspruch aus §21 Abs.4 WEG zugunsten der Klägerin entschieden. Es hat die Auffassung vertreten, dass zur ordnungsgemäßen Instandsetzung auch die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften gehört. Dies ist sicherlich unstreitig. Jedoch vertritt das Landgericht Itzehoe die Auffassung, dass an beiden Wohnungen Wohnungseigen- tum begründet worden sei, sodass auch die öffentlich-recht- lichen Anforderungen an den Stellplatznachweis gem. §55 LBO S.-H. zu erfüllen sind. Wörtlich: „Diese Verpflichtung trifft die Gesamtheit der Wohnungseigentümer, sodass die Ablehnung, einen Stellplatznachweis zu erbringen bzw. eine Stellplatzablösevereinbarung zu schlie- ßen, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.“ Dieser Anspruch würde auch nicht gegen Treu und Glauben verstoßen, da die gesetzlichen Regelungen bzgl. des Stellplatznachweises Anforderungen an das Baugrundstück sind, deren Erfüllung Voraussetzung der Baugenehmigung ist und deren Einhaltung eine Rechtspflicht des Bauherrn darstellt bzw. des Rechts- nachfolgers, sodass sie vorliegend die Ge- meinschaft der Wohnungseigentümer als Dauerverpflichtung trifft. Allerdings lässt das Gericht offen, welche Maßnahmen die WEG zu treffen hat, sondern verpflichtet sie lediglich, die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznach- weis bzgl. der Eigentumswohnung der Klägerin zu erfüllen. Das Landgericht Itzehoe hat jedoch die Revision zugelas- sen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Es sei höchstrichterlich noch nicht die Frage geklärt, ob im Rahmen des Anspruchs auf erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes die Einhaltung öffentlich- rechtlicher Vorschriften, wie vorliegend betreffend den Stellplatznachweis, beschlossen werden muss, weil nur ein derartiger Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung ent- spricht. Insofern wird sich nunmehr der Bundesgerichtshof mit dieser grundsätzlichen Frage befassen müssen. Wir werden weiter berichten. Ist ein Verzicht auch für den Rechtsnachfol- ger bindend?

Seitenübersicht