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DDIV 08_2014

08|14 DDIVaktuell 43 gen nicht der Fall, weil die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten über eine bloße Regelung des Zusammenlebens der Wohnungseigentümer hinausgehe. Die Erfüllung der Räum- und Streupflicht ob- liege allein der Wohnungseigentümerge- meinschaft als Verband gemäß §10 Abs.6 S.3 WEG (so auch Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl. 2013, §10 WEG Rn.259; Wenzel ZWE 2009, 57). Übertragung der Verkehrs- sicherungspflicht auf Dritte Die Verkehrssiche- rungspflicht für das gemeinschaftliche Grundstück obliegt der Wohnungseigen- tümergemeinschaft. Dies gilt auch für davor befindliche öf- fentliche Gehwege, da die Gemeinden als Wegebaupflichtige diese Pflicht regel- mäßig durch kommunale Satzung auf die Anlieger übertragen. Die Wohnungseigen- tümergemeinschaft kann die Räum- und Streupflicht wiederum durch Abschluss von Winterdienst- oder Hauswartverträ- ge auf Dritte übertragen. Der Verwalter ist zum Abschluss derartiger Verträge nur aufgrund einer wirksamen Ermächti- gung in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag befugt. Andernfalls bedarf es eines Beschlusses der Woh- nungseigentümer. Ist die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht auf ein Win- terdienst- oder Hauswartunternehmen übertragen, verbleibt bei der Wohnungs- eigentümergemeinschaft und damit beim Verwalter die Pflicht zur ordnungsgemä- ßen Auswahl, Kontrolle und Überwachung. Hierüber hatte das OLG Oldenburg (OLG Oldenburg, Urteil v. 13.02.2014, Az.: 1 U 77/13, NZM 2014, 591) zu befinden. Im zugrunde liegenden Sachverhalt wurde die Räum- und Streupflicht einem 82 Jah- re alten Rentner übertragen. Bereits in der Vergangenheit gab es immer wieder Beschwerden über mangelhafte Leistun- gen, die der Verwalter indes ignorierte. Ein Dritter kam glättebedingt zu Fall und verlangte von der Wohnungseigentümer- gemeinschaft Schadensersatz wegen erlitte- ner Verletzungen. Das OLG führt aus, dass es allein der Beklagten oblag, Personen im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums vor vorhersehbaren und vermeidbaren Gefahren durch mögliche und zumutbare Maßnahmen zu schützen. Es müsse nicht für alle denkbaren, entfernten Möglich- keiten eines Schadenseintritts Vorsorge getroffen werden. Vielmehr genügten Vorkehrungen, die nach den konkreten Umständen zur Be- seitigung einer er- kennbaren Gefahr erforderlich und zu- mutbar seien. Eine Verkehrssicherung, die jede Schädigung Dritter ausschließe, sei praktisch nicht erreichbar. Zur Vor- sorge gehöre bei einer Übertragung der Verkehrssicherungspflicht an Dritte aber die Einhaltung sog. Überwachungs- und Kontrollpflichten durch die Gemeinschaft. Es sei eine kritische Überprüfung des Rent- ners geboten gewesen, ob dieser angesichts seines Alters noch hinreichend leistungsfä- hig war, der übernommenen Räum- und Streupflicht sicher und zuverlässig nachzu- kommen. Dies gelte erst recht aufgrund der Beschwerden aus der Vergangenheit. Überwachungs- und Kontrollpflichten be- stehen auch bei der Beauftragung eines professionellen Winterdienstunterneh- mens. Diese obliegen dem Verwalter als Organ der Wohnungseigentümergemein- schaft, wobei gerade bei längeren Perioden mit Schnee und Glatteis regelmäßig stich- probenartige Kontrollen durchzuführen sind. Bei Pflichtverletzungen darf der Ver- walter nicht untätig bleiben, sondern muss das Unternehmen zur Pflichterfüllung an- halten und notfalls selbst andere Maßnah- men zur Beseitigung der Gefahrenquelle ergreifen. Ferner sollten Art und Zeitpunkt von Pflichtverletzungen und die Person, die diese festgestellt hat, dokumentiert und dem Unternehmen bei wiederholten Verstößen eine Abmahnung erteilt werden. Dies ist für eine außerordentliche Kündi- gung des Winterdienstvertrages gerade bei längeren Winterperioden erforderlich, um anschließend ein anderes (regelmäßig teureres) Unternehmen beauftragen und die Mehrkosten als Kündigungsschaden geltend machen zu können. Wer ist geschützt? Zum geschützten Personenkreis gehören alle Personen, die sich bestimmungsge- mäß und in berechtigter Weise auf dem gemeinschaftlichen Grundstück bewegen (z.B. Mieter, Besucher, Handwerker, Post- boten, aber auch Wohnungseigentümer). In einem vom Amtsgericht Hamburg- Wandsbek (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 04.09.2012, Az.: 716b C 53/12, ZWE 2013, 128) zu entscheidenden Fall begehrte ein Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz. Der Kläger behauptete, auf einem nicht geräumten öffentlichen Gehweg vor dem gemeinschaftlichen Grundstück gestürzt zu sein und Verlet- zungen am Fußgelenk sowie eine leichte Gehirnerschütterung erlitten zu haben. Die Beklagte war der Auffassung, dass es vor Erhebung der Klage einer Befassung der Eigentümerversammlung bedurft hätte, ein entsprechender Beschlussan- trag aber nicht gestellt worden sei. Dies sah das Amtsgericht anders. Das Erfor- dernis einer vorherigen Befassung der Gemeinschaft bestehe nur, wenn das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentü- mer untereinander bzw. das Rechtsver- hältnis eines Wohnungseigentümers zur Wohnungseigentümergemeinschaft be- troffen sei (vgl. BGH, Urteil v. 15.01.2010, Az.: V ZR 114/09, ZMR 2010, 542). Dies sei nicht der Fall. Der Unfall habe sich nicht auf dem gemeinschaftlichen Grund- stück ereignet, sondern auf einem öffent- lichen Weg davor. Der Kläger stehe der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht als Wohnungseigentümer, sondern als Dritter im Sinne von §43 Nr.5 WEG (vgl. Palandt/Bassenge, 73. Aufl. 2014, § 43 WEG Rn.10) gegenüber. Einer Vorbefas- sung der Eigentümerversammlung habe es deshalb nicht bedurft. Überwachungs- und Kontrollpflichten bestehen auch bei Beauftragung eines Dienstleisters.

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