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DDIV 08_2014

RECHT & STEUERN 40 DDIVaktuell 08|14 Besteht eine WEG nach der Teilungserklärung aus mehreren Untergemeinschaften, ist Vorsicht bei der Erstellung und Beschlussfassung über die Jahresabrechnung gebo- ten. Zunächst ist zu prüfen, welche Regelung die Teilungserklärung/Gemeinschafts- ordnung dazu enthält. Es ist grundsätzlich möglich, in der Teilungserklärung durch individuelle Regelungen etwa auch eine Verpflichtung des Verwalters zu schaffen, für gebildete Untergemeinschaften selbstständige Wirtschaftspläne und Jahresabrech- nungen aufzustellen, über die in der Untergemeinschaft abzustimmen ist. Besteht eine solche Regelung nicht, verbleibt es bei der gesetzlichen Bestimmung, wonach die Gesamtgemeinschaft die Beschlusskompetenz über die Jahresabrechnung innehat. Dann empfiehlt sich nach den Vorschlägen des Landgerichts ein Vorgehen in drei Schritten: Zunächst ist eine Jahresabrechnung der Gesamtgemeinschaft zu erstellen, die alle gemeinschaftsbezogenen Ausgaben und Einnahmen ausweist. Diese Zu- und Abflüsse müssen dann entsprechend der Teilungserklärung auf die einzelnen Untergemeinschaften aufgeteilt werden – ggf. gibt es auch Kosten, die bei der Ge- samtgemeinschaft verbleiben und auf alle Miteigentümer umgelegt werden müssen. Im zweiten Schritt erfolgt dann die Verteilung der Kosten innerhalb der Unterge- meinschaften auf die der jeweiligen Untergemeinschaft angehörenden Miteigentümer. Schließlich muss im dritten Schritt die Gesamtgemeinschaft durch Beschluss die Jah- reseinzelabrechnungen genehmigen, wobei sie an die von den Untergemeinschaften vorgegebene Kostenverteilung gebunden ist. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Was war passiert: Eine WEG bestand nach der Gemeinschaftsordnung aus drei Untergemeinschaften. Diese sollten über Angelegenheiten, „die nur die eine oder die andere Untergemeinschaft“ betreffen, allein entscheiden. An den Kosten und Lasten des jeweiligen Gemeinschaftsei- gentums in den Bereichen dieser Unterge- meinschaften sollten nur deren Mitglieder beteiligt sein. Alle Angelegenheiten, die die gesamte WEG betreffen, sollten bei der Gesamtgemeinschaft verbleiben. Die Erstellung eigener Jahresabrechnungen durch die Untergemeinschaften war nicht vorgesehen. Bei der Beschlussfassung über die Geneh- migung der Jahresabrechnungen stimm- te jeweils die Gesamtgemeinschaft über die Gesamtjahresabrechnung ab und wies sämtliche gemeinschaftsbezogenen Zu- und Abflüsse den Untergemeinschaf- ten zu. Diese genehmigten dann jeweils die entsprechenden Einzel-Jahresab- rechnungen. Eine Genehmigung dieser Einzelabrechnungen durch die Gesamtge- meinschaft fand nicht statt. Die Klägerin, ein Mitglied der WEG, focht diese Jahresabrechnungen an. Sie war Beschlussfassung über Kostenverteilung bei Untergemeinschaften der Ansicht, dass die Beschlussfassungen nicht ordnungsgemäß seien, weil sie nicht den Vorgaben der Teilungserklärung ent- sprächen. Die Meinung des Gerichts: Das Land- gericht München gab der Klägerin recht und erklärte die Beschlüsse zu den Ge- samtjahresabrechnungen sowie zu den Jahreseinzelabrechnungen für ungültig. Das Gericht verneinte eine Beschlusskom- petenz der Untergemeinschaften für die Verteilung der Kosten, die die Gesamtge- meinschaft betreffen, auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer. Die vor- liegende Teilungserklärung sah keine von §28 WEG abweichende Regelung vor, die den Untergemeinschaften eine entspre- chende Beschlusskompetenz übertragen hätte. Die von den Untergemeinschaften gefassten Beschlüsse waren daher nichtig. Das Gericht entwickelte aber zugleich Hinweise, wie in derartigen Fällen eine wirksame Beschlussfassung über die Jah- resgesamt- und -einzelabrechnungen er- folgen könnte. Dokumentation: LG München I, Urteil vom 02.06.2014 – 1 S 3223/12 = IMR 2014, 431 Fotos:©stockfotoart,SydaProductions/Shutterstock.com

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