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DDIV 07_2014

ren – sondern auch für Eigentümergemein- schaften. Eine gute Finanzierung will jedoch beraten werden. Dies gilt in ganz besonde- rer Weise für Eigentümergemeinschaften, so dass jedem Verwalter nur empfohlen werden kann, Finanzierungsvorschläge ebenso wie die einzelnen Baumaßnahmen ausführlich und durch Fachexperten in der Eigentümerversammlung präsentieren zu lassen. Instandhaltungsrücklagen schonen oder aufstocken Nach dem Finanzsystem des WEG hat der Verwalter gemäß §28 WEG einen Wirt- schaftsplan aufzustellen, u.a. mit der Bei- tragsleistung der Wohnungseigentümer zur gesetzlich vorgesehenen Instandhaltungs- rückstellung. Für die Bildung dieser Rückla- ge statuiert das Gesetz keine ausdrückliche Verpflichtung. Die Höhe der Rücklage bemisst sich nach den tatsächlichen Ver- hältnissen perspektivisch vom Blickwinkel eines verständigen Eigentümers. In der Re- alität sieht dies allerdings häufig anders aus. Eigentümergemeinschaften, bei denen das Geld knapp ist und das Wohngeld hoch, nutzen gerne die Rücklagendotierung, um überhöht empfundene Wohngelder moderat zu senken. Dies rächt sich später im Falle größerer Sanierungsmaßnahmen und zwingt zu den gesetzlich nicht gere- gelten Sonderumlagen, die formal einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan darstellen. Sonderumlagen können grundsätzlich für alle gemeinschaftlich zu tragenden Kosten beschlossen werden, typischerweise für einen unvorhergesehenen Bedarf der Ge- meinschaft. Ob größere Instandhaltungs- maßnahmen aus der Rücklage bestritten werden oder ob eine Sonderumlage erho- ben wird, liegt dabei im pflichtgemäßen Er- messen der Wohnungseigentümer. Es gibt keinen Anspruch darauf, immer erst die Rücklage auszuschöpfen. Den Anspruch auf zinsfestes Darlehen sichern Den Weg für eine dritte Finanzierungsop- tion, ohne dass damit bereits ein Beschluss über eine Kreditaufnahme verbunden ist, machen Eigentümergemeinschaften mit dem Abschluss eines Bausparvertrags frei. Er bietet nicht nur eine sichere Anlage z.B. von Teilen der Rücklage, sondern die Ei- gentümergemeinschaft erwirbt auch einen Anspruch auf ein zinsfestes und zinsgüns- tiges Bauspardarlehen nach Zuteilung. So kann beispielsweise mit einer Rücklage von 40.000 Euro ein Finanzierungsvolu- men von 100.000 Euro generiert werden. Der häufig vertretene Einwand, die Gut- habenverzinsung eines Bausparvertrages verletze die Grundsätze ordnungsgemä- ßer Verwaltung, dürfte auch ohne die He- belwirkung des Bauspardarlehens bei den aktuell gegen Null Prozent tendierenden Guthabenzinsen für sichere Einlagen über- holt sein. Umso erstaunlicher ist es, wie hartnäckig sich solche Annahmen gerade in der juristischen Debatte halten. Kreditaufnahme im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung Die Eigentümergemeinschaft hat ein wei- tes Gestaltungsermessen, wenn es um die Aufbringung der Finanzierungsmittel geht. Der Beschluss über eine Kreditaufnahme dürfte stets ordnungsgemäße Verwaltung sein, sofern eine gewisse Dringlichkeit be- steht oder aber deutliche Einsparungspo- tenziale erzielt werden. Im Übrigen setzt die Ausübung von Ermessen voraus, dass beginnend mit der Einladung zur Eigentü- merversammlung und der Tagesordnung sowohl die Baumaßnahme als auch ihre Finanzierung ggf. unter Hinzuziehung von Sonderfachleuten umfassend beraten und nach Abwägung des pro und contra zur Entscheidung gelangt. Ein Finanzierungs- beschluss, der bei Einhaltung dieser Anfor- derungen auch den Finanzierungsbaustein der Kreditaufnahme nutzt, dürfte pflicht- gemäße Ermessensausübung und damit ordnungsgemäße Verwaltung sein. Flexibilität bedarfsgerecht nutzen Möglich ist auch die Sofortfinanzierung der Bausparsumme im Wege eines sog. Vorfinanzierungskredits an den Verband, vertreten durch den Verwalter. Der Vor- finanzierungskredit wird nach Zuteilung durch das bis zur Zuteilung angesparte Bausparguthaben und das Bauspardarlehen abgelöst und das Bauspardarlehen von der Eigentümergemeinschaft getilgt. Gegen- wärtig bietet die LBS Baden-Württemberg Kredite über maximal 750.000 Euro an, bei Zinsfestschreibungen von effektiv 2,28 Pro- zent jährlich. Für das spätere Bauspardarle- hen sind effektiv 2,60 Prozent zu bezahlen, bei einer Gesamtlaufzeit von 17 Jahren. Bei einem angenommenen Finanzierungsvolu- men von 100.000 Euro und 10 Miteigentü- mern beträgt die monatliche Belastung so gerade einmal 60 Euro. Sicherheiten sind nicht erforderlich. Die Eigentümergemein- schaft muss jedoch mindestens 10 Prozent Eigenmittel entweder über die Rücklage oder im Wege der Sonderumlage einsetzen. In Fällen eines mittelfristigen Finanzie- rungsbedarfs besteht auch die Möglich- keit, das Bauspardarlehen nach Zuteilung nicht an die Eigentümergemeinschaft auszuzahlen, sondern aufzuteilen und auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu übertragen, so dass diese mit dem Bau- spardarlehen ihre Sonderumlage finan- zieren können, nicht jedoch müssen. In vorstehendem Beispiel verkürzt sich die Gesamtlaufzeit auf gut 12 Jahre bei einer etwas höheren Monatsbelastung von rund 80 Euro für Wohnungseigentümer, die das Bauspardarlehen zur Aufbringung ihrer Sonderumlage einsetzen.

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