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DDIV 07_2014

07|14 DDIVaktuell 45 Ermächtigung des Verwalters zur Erstellung einer Hausordnung Was war passiert: Die Eigentümer einer WEG haben mehrheitlich folgenden Be- schluss gefasst: „Die Verwaltung wird der Eigentümergemeinschaft und den Mietern eine allgemeingültige Hausordnung zu- kommen lassen.“ Diesen Beschluss focht der klagende Wohnungseigentümer an. Das Landgericht sah die Anfechtung in zweiter Instanz als begründet an und hob den Beschluss der WEG auf. Die Meinung des Gerichts: Nach An- sicht des Landgerichts war der Beschluss der WEG wegen fehlender Beschluss- kompetenz nichtig. Es legte den Be- schlusswortlaut dahingehend aus, dass die Hausverwaltung nicht nur einen Vorschlag für eine Hausordnung erarbeiten sollte, über den die WEG dann erneut beschlie- ßen würde, sondern dass die Verwaltung durch den Beschluss zur Aufstellung einer verbindlichen Hausordnung ermächtigt wurde. Für einen derart weitreichenden Beschluss fehlt es der WEG aber an der Beschlusskompetenz. Durch Beschluss können die Wohnungseigentümer nur die- jenigen Angelegenheiten regeln, über die sie nach dem Gesetz oder aufgrund einer Vereinbarung mehrheitlich entscheiden dürfen. Anderenfalls ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nötig. Die Mög- lichkeit, die Erstellung der Hausordnung auf einen Dritten (die Hausverwaltung) zu übertragen, ist jedoch durch Gesetz nicht dem Mehrheitsprinzip unterworfen. Wenn überhaupt, kann nach Ansicht des Gerichts eine Beschlusskompetenz hierüber nur einstimmig vereinbart werden. Dies war in dem Fall, den das Landgericht zu entscheiden hatte, nicht gegeben. Zur Aufstellung einer Hausordnung sind gem. §21 Abs.5 Nr.1 WEG die Woh- nungseigentümer berufen. Diese Auf- gabe gehört zur Kernkompetenz der Wohnungseigentümer und kann nor- malerweise nicht insgesamt auf einen Dritten, auch nicht auf die Hausverwal- tung, übertragen werden. Selbst wenn man einer anderen An- sicht folgte und eine Beschlusskompe- Soll dem Verwalter die Aufstellung einer Hausordnung übertragen werden, ist zunächst die Beschlusskompetenz der WEG zu prüfen. Gegebenenfalls kann sich die Kompetenz aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer ergeben. Auch dann sollte der Be- schluss jedoch zumindest inhaltliche Vorgaben für die Hausordnung machen, besser noch aber eine Inhaltskontrolle und „absegnende“ Beschlussfassung der Wohnungsei- gentümer über einen von der Verwaltung zu erstellenden Vorschlag vorsehen. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Unfälle auf Glatteis können zu hohen Schadensersatzverpflichtungen führen. Bei der Vergabe des Winterdienstes ist daher auf eine sorgfältige Auswahl des Auftragnehmers zu achten. Es sollte zudem klar geregelt werden, welche Flächen wann mit welchen Mit- teln und wie bzw. wie oft/nachhaltig gestreut werden müssen. Auch bei einer wirksamen Übertragung des Winterdienstes auf einen Dritten haftet die WEG weiterhin für dessen Überwachung. Es empfehlen sich deshalb regelmäßige, nicht angekündigte Stichproben zur Kontrolle der Durchführung der Räum- und Streupflicht. Sollten erste Beschwerden eingehen, dass der Gehweg nicht geräumt und gestreut wurde, ist ein umgehendes Tätig- werden erforderlich – keinesfalls sollte die WEG blind darauf vertrauen, dass der Dritte seinen Pflichten schon nachkommen wird. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: tenz als gegeben ansähe, die Aufstellung der Hausordnung auf die Hausverwaltung zu übertragen, darf dies nicht ohne jede inhaltliche Vorgabe geschehen. Zumin- dest sollte eine inhaltliche Kontrolle durch die Wohnungseigentümer vorgesehen werden. Dokumentation: LG Frankfurt am Main, Urteil vom 21.05.2014 – 2-13 S 168/13 = ZWE 2014, 326 Alters noch in der Lage war, den Winterdienst sicher und zuverlässig zu erfüllen. Hinzu kam erschwerend, dass es bereits vor dem Unfall einzelne Beschwerden an die Verwaltung gegeben hatte, dass der Gehweg nicht ge- räumt und gestreut worden war. Trotz dieser Beschwerden ergriff die WEG keine Maßnah- men, um eine zuverlässige Erledigung des Winterdienstes zu gewährleisten. Dokumentation: OLG Oldenburg, Ur- teil vom 13.02.2014 – 1 U 77/13 = NZM 2014, 591

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