Please activate JavaScript!
Please install Adobe Flash Player, click here for download

DDIV 07_2014

RECHT & STEUERN 44 DDIVaktuell 07|14 Anforderungen an einen Beschluss der WEG über Rückgriff auf Instandhaltungsrücklage bei Liquiditätsengpässen der WEG Was war passiert: Die WEG beschloss, der Hausverwaltung zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen zu gestat- ten, kurzfristig bis zu einem Betrag von 10.000 EUR auf die Instandhaltungsrück- lage zurückzugreifen. In der WEG fielen regelmäßig zu Jahresbeginn hohe Kosten für Heizöllieferungen und Versicherungen an, die aus den bis zu diesem Zeitpunkt ge- zahlten Wohngeldern nicht beglichen wer- den konnten. Um diese Zahlungsengpässe zu beseitigen, sollte der Verwaltung der Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage erlaubt werden. Gegen diesen Beschluss klagte ein Wohnungseigentümer. Die Meinung des Gerichts: Das Landge- richt Frankfurt hob den Beschluss in zwei- ter Instanz auf. Nach Ansicht des Gerichts können zwar grundsätzlich vernünftige Gründe bestehen, zur Deckung der re- gelmäßig wiederkehrenden Zahlungs- engpässe auf die Instandhaltungsrücklage zurückzugreifen. Im entschiedenen Fall war der Beschluss jedoch zu unbestimmt, weil er insbesondere nicht festlegte, in welcher Höhe eine „eiserne Reserve“ der Instandhaltungsrücklage zurückgehalten werden muss und nicht zur Überbrückung vom Alter, der Größe und dem Reparatur- bedarf der WEG ab. Dokumentation: LG Frankfurt am Main, Urteil vom 16.07.2014 – 2-13 S 91/13 = IMR 2014, 389 Treten in einer WEG regelmäßig Zahlungsengpässe zu Jahresbeginn auf, kann sich der Verwalter grundsätzlich durch Beschluss der WEG ermächtigen lassen, auf die Instandhaltungsrücklage zurückzugreifen. Die Anforderungen an eine derartige Be- schlussfassung sind allerdings hoch. Der Beschluss muss zwingend sowohl eine Höchst- grenze der Entnahme vorsehen als auch einen „unantastbaren“ Betrag, der als eiserne Reserve der Instandhaltungsrücklage verbleibt. Wie hoch die eiserne Reserve sein muss, hängt dabei vom Zustand der jeweiligen WEG-Anlage im Einzelfall ab. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Kontrolle der Winterdiensterfüllung bei Fremdvergabe Was war passiert: Die Hausverwaltung der beklagten WEG hatte einen Vertrag über die Außenpflege des Grundstücks einschließlich der Übernahme des Winter- dienstes geschlossen. Der Vertragspartner, ein 82-jähriger Rentner, kam der übernom- menen Räum- und Streupflicht nicht immer zuverlässig nach. Auf dem bis in den späten Vormittag hinein nicht geräumten, eisglat- ten Gehweg vor der WEG-Anlage rutschte ein Passant aus und zog sich bei dem Sturz erhebliche Verletzungen zu. Die Unfallver- sicherung des Passanten nahm deshalb die WEG auf Schadensersatz für Heilbehand- lungskosten und Krankengeld in Anspruch. Die Meinung des Gerichts: Das Oberlan- desgericht gab der klagenden Versicherung in weiten Teilen Recht. Es begründete den Anspruch auf Schadensersatz damit, dass die WEG ihre Verkehrssicherungspflicht je- denfalls dadurch verletzt hatte, dass sie ihren Überwachungs- und Kontrollpflichten nicht nachkam. Es ist nach Ansicht des Gerichts grundsätzlich zulässig, die Räum- und Streu- pflicht auf Dritte zu übertragen. Dabei ist aber eine sorgfältige Auswahl des Vertrags- partners erforderlich. Außerdem muss dieser gründlich über die Ausführung des Winter- dienstes angewiesen und dann auch regel- mäßig kontrolliert werden. Das Gericht warf der WEG vor, dass sie ihren Überwachungs- pflichten nicht nachgekommen war, weil sie jedenfalls nach Überschreitung des 80. Le- bensjahres des Vertragspartners hätte über- prüfen müssen, ob dieser trotz seines hohen Foto:©DenisVrublevski/Shutterstock.com gentum gedacht und darf daher in der Re- gel nicht komplett oder nahezu vollständig aufgelöst werden. Es müsse eine eiserne Reserve der Instandhaltungsrücklage er- halten bleiben. Die Höhe dieser Reserve hängt dabei nach Meinung des Gerichts der Finanzeng- pässe angetastet werden darf. Das Gericht betonte die Bedeutung der Instandhaltungs- rücklage: Sie ist zur Finanzierung not- wendiger größerer Reparaturen am Gemeinschaftsei-

Seitenübersicht