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DDIV 07_2014

IM BLICKPUNKT 26 DDIVaktuell 07|14 schen Schlagworte. Dies gilt für alle Berei- che der Immobilienverwaltung. Der Asset Manager muss in Zusammenarbeit mit dem verantwortlichen Property Manager dafür Sorge tragen, dass alle vorgenann- ten Punkte umgesetzt werden. Das gilt u.a. für die Optimierung/Einsparung von Betriebskosten. Die Steigerung von Mie- ten für eine bessere Rendite usw. Dazu gehören auch die Prüfung von Flächenop- timierungen und -erweiterungen. Insofern macht der Asset Manager Vorgaben, die unter seiner Kontrolle vom Property Ma- nagement umgesetzt werden. Was spricht für eine klare Trennung von Asset Management und Immobilienver- waltung, wo liegt die Verbindung beider Aufgabenbereichen ahe? Hackforth: Für die Trennung dieser Be- reiche spricht ganz klar die Notwendig- keit des gezielten und richtigen Einsatzes personeller Ressourcen und der Konzen- tration auf die jeweiligen Aufgaben. Die Anforderungen an die beiden Bereiche sind zu unterschiedlich und von verschie- denen Sichtweisen geprägt, die sich aber insgesamt zu Gunsten des Eigentümers/ Investors ergänzen. Insbesondere in Fäl- len, wo der Asset Manager die Aufgabe hat, die Leistung für die Immobilienver- waltung auszuschreiben und zu vergeben, sollte eine strikte Trennung erfolgen, um Interessenkonflikte von vornherein auszu- schließen. Sinnvoll ist es allerdings, wenn etwa bei neuen Projekten Asset Manager und Immobilienverwalter bereits in einer sehr frühen Phase zusammenarbeiten. Dies fängt u.U. beim Ankauf oder z.B. bei Neubauprojekten in der Planung an. Im Idealfall werden im Vorfeld Vereinbarun- gen getroffen, die eine enge Zusammen- arbeit manifestieren. Dammaschk: Der mögliche Interessen- konflikt spricht auch aus meiner Sicht für eine klare Trennung – gerade bei Fremd- vergabe von Leistungen, wenn Asset und Property Manager aus einem Hause kom- men. Das würde ja bedeuten, dass Aufga- benstellung, Priorisierung und Kontrolle quasi aus einer Hand erfolgen. Besser ist meines Erachtens, wenn das Asset Ma- nagement und die damit verbundenen Vorgaben in der Hand des Eigentümers/ Inverstors verbleibt und Bindeglied zum externen Property Management ist. Tönges: Asset Manager geben in Ab- stimmung mit Eigentümern die Strategie vor und überprüfen diese auch. Das Zu- sammenspiel liegt in der Umsetzung der Vorgaben in die operative Arbeit an der Immobilie. Der Property Manager muss Möglichkeiten, Notwendigkeiten und Zie- le abstimmen, die operative Umsetzung gestalten und wenn nötig auch den Asset Manager beraten. Wo müssen beide Bereiche besser verknüpft werden? Tönges: Der Property Manager muss un- serer Erfahrung nach in der Regel früher in die strategische Ausrichtung eingeweiht werden, damit er seine Arbeit planen kann. Oftmals werden notwendige Entscheidun- gen zur Entwicklung eines Portfolios nicht oder zu spät an den Property Manager ge- geben. Hier kann die Zusammenarbeit und Kommunikation besser werden. Hackforth: Ein frühes Einbeziehen des Property Managers kann dafür sorgen, dass ein realistischer Businessplan erar- beitet wird, der alle Chancen und Risiken einbezieht. Dammaschk: Eine bessere Verknüpfung muss im Controlling und Reporting erfol- gen. Dies ist oft eine optimierbare Schnitt- stelle. Ein monatliches Reporting und die Abstimmung der wesentlichen Themen ist mittlerweile unerlässlich geworden. Durch einheitliche IT-Systeme sind hier große Fortschritte zu verzeichnen. Insgesamt gilt – wie für viele andere Bereiche übri- gens auch – Kommunikation miteinander hat einen hohen Stellenwert und darf nicht vernachlässigt oder unterschätzt werden. Worauf legt ein Asset Manager bei der Auswahl eines Immobilienverwalters be- sonderen Wert? Hackforth: Die Qualität der Arbeit und die Erfahrungen, die der Asset Manager mit seinem Immobilienverwalter ge- macht hat, sind vielfach ausschlaggebend. Auch die Fähig- keit und die Möglichkeit, sich auf die indi- viduellen Bedürfnisse in Kommunikation, Re- porting und Prozessab- läufen des Auftraggebers einzustellen, sind Kriteri- en. Die Möglichkeit, in die- sem Zusammenhang auf eine gemeinsame IT-Plattform zugreifen zu können, kann ein großer Vorteil sein. Ansonsten spielt leider Gottes der Preis oft eine viel zu große Rolle. Gute Leistung gibt es nur zum angemessenen Preis. Dammaschk: Know-how, Erfahrung, die regionale oder bundesweite Ausrichtung sowie qualifiziertes Personal und ent- sprechende IT-Strukturen sollten eine Rolle spielen. Die Bezeichnung „Immo- bilienverwalter“ ist nicht ganz richtig. Er muss in Erscheinungsbild und Auftreten den Anforderungen des Asset Managers entsprechen. Hier ist der Spezialist in seiner Ausprägung als Property Manager gefragt. Gerade der Umgang mit exter- nen Mietern erfordert viel Erfahrung bei der Umsetzung von Mieterhöhungen, Betriebskostenoptimierungen, Leer- standsabbau, Forderungsverfolgung und Neuvermietungen. Und, ja, natürlich geht es auch um hinreichende Vergütung. Nicht nur für den Property Manager, sondern auch für seine Mitarbeiter. Erschwert wird dessen Aufgabe immer, wenn kurz nach Auftragsübernahme ein Exit erfolgt. Tönges: Das Reporting, die Vor-Ort-Prä- senz, aber auch das technische Know how. Buchhalterische Professionalität wird voraus- gesetzt. Natürlich spielt auch die Größe und Die Zusammenarbeit von Asset Manager und Immobilienverwalter ist insbesondere bei neuen Projekten sinnvoll. Foto:©MarcOsborne/Shutterstock.com

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