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DDIV 07_2014

IM BLICKPUNKT 22 DDIVaktuell 07|14 Der Autor DR. MICHAEL CASSER ist Verfasser des WEG-Verwaltervertrags (Stand 2/2014) des Verbands der nordrhein- westfälischen Immobilienverwalter (VNWI e.V.), der auch vom Verband der Immobilienverwalter Hessen (VdIVH e.V.) und vom Verband der Immobilienverwalter Niedersachsen/ Bremen e.V. herausgegeben wird. Der Verwaltervertrag… Den passenden Verwaltervertrag müssen die Beteiligten selbst auswählen. Der „richtige“ sollte aber folgende Aspekte berücksichtigen: Er erfüllt seine Marketing-Funktion: Mit einem attraktiven Layout und einer übersichtlichen Gestaltung signalisiert er dem Verwalterkunden, dass der anbieten- de Verwalter Profi ist, die erforderliche Erfahrung und Kompetenz besitzt – und natürlich Verbandsmitglied ist. Aus ver- schiedenen Mustern zusammengestellte Eigenkompositionen wirken nicht nur un- professionell, sie beinhalten auch oft wider- sprüchliche und unwirksame Passagen. …beschränkt sich auf das, was im Verwaltervertrag zu regeln ist, nämlich die Beziehungen zwischen Verwalter und Eigentümern: Zahlreiche Verträge beinhalten Regelun- gen zur Fälligkeit des Hausgelds oder zum Stimmrecht in Eigentümerversammlun- gen. Diese betreffen jedoch das Verhält- nis der Eigentümer untereinander und sind (meist auch noch abweichend) in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Solche Verpflichtungen aus der Gemeinschafts- ordnung oder den Beschlüssen der Eigen- tümer hat der Verwalter zwar umzusetzen, sie werden aber nicht durch den Verwal- tervertrag begründet oder modifiziert. Wer solche Klauseln im Verwaltervertrag verwendet, gibt zu erkennen, dass er die Systematik der WEG-Verwaltung nicht verstanden hat. …verzichtet aus Gründen der Über- sichtlichkeit auf die Wiedergabe langer Gesetzespassagen: Die beispielsweise oft anzutreffende Wie- dergabe von §27 WEG führt zur Aufblä- hung des Vertragstexts und macht den Vertrag auch nicht gerade verständlicher. Besser fasst man die gesetzlichen Aufga- ben des Verwalters thematisch sortiert und allgemein verständlich in einer Leis- tungsübersicht zusammen. Hinweise auf die gesetzlichen Bestimmungen sollten dennoch nicht fehlen: Die relevanten Para- grafen werden angeführt und können vom Kunden in einem dem Vertrag als Anlage beigefügten Auszug aus dem Wohnungs- eigentumsgesetz nachgelesen werden. …macht Ergänzungen der gesetzli- chen Vorgaben durch entsprechen- de Hinweise sichtbar: Im Interesse der Verwaltungskunden ist es sinnvoll, den Verwalter auch zu solchen Maßnahmen der laufenden Verwaltung zu ermächtigen, die das Gesetz nicht ausdrück- lich vorsieht: zum Beispiel die Vergabe von Reparaturaufträgen bis zu einer bestimm- ten Größenordnung. Es wäre unpraktikabel, hierfür jeweils einen Beschluss herbeizufüh- ren, bzw. inakzeptabel, den Verwalter von einer späteren Genehmigung durch die Ei- gentümer abhängig zu machen. Bei solchen Klauseln ist aber Vorsicht ge- boten: Sie müssen der aktuellen Recht- sprechung entsprechen – ähnlich wie in Mietverträgen sind z.B. solche „Kleinrepa- raturklauseln“ nur wirksam, wenn sie ge- genständlich beschränkt sind und sowohl für den Einzelfall als auch für den Jahres- gesamtbetrag eine betragsmäßige Grenze beinhalten. …schaffteineklareGebührenstruktur: Flatrate – ja, aber nur für genau definierte Aufgaben, und dies sind die Grundleistun- gen, die bei der Verwaltung eines Objekts regelmäßig anfallen. Hier ist der Wunsch nach einem festen Preis verständlich. Bei Be- darf soll der Verwalter aber auch Zusatzleis- tungen erbringen. Da nicht vorausgesehen werden kann, ob und in welchem Umfang diese Zusatzleistungen benötigt werden, fließen sie nicht in die Grundvergütung ein. Die Zusatzleistungen werden im Verwalter- vertrag mit einem genauen Preis vereinbart und nur berechnet, wenn sie auch erbracht werden. Das ist fair und schafft Kalkulations- sicherheit – für beide Vertragspartner. …beinhaltet eine rechtssichere Ver- einbarung des Verwalterhonorars: Besonders bei Zusatzhonoraren kommt es genau auf die Formulierung an. So sind Gebühren für Wiederholungs- und außer- ordentliche Eigentümerversammlungen nur rechtens, wenn sie nicht durch den Verwalter zu vertreten sind. Auch eine Kla- gepauschale kann nur (weiter) berechnet werden, wenn die Voraussetzungen für Schon die Gestaltung signalisiert Professio­ nalität und Kompetenz des Verwalters.

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