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DDIV 07_2014

IM BLICKPUNKT 18 DDIVaktuell 07|14 § 29 WEG besagt auch, dass der Wirt- schaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge vom Beirat geprüft und mit einer Stellungnahme versehen werden, bevor die Wohnungseigentümer- versammlung über sie beschließt. Dies stellt die Beraterfunktion klar heraus. Auch bei der Eigentümerversammlung hat der Beirat eine in §24 WEG festgeschriebe- ne Aufgabe: Fehlt der Verwalter oder weigert sich pflichtwidrig, die Versammlung einzube- rufen, kann sie – sofern ein Verwaltungsbeirat bestellt ist – auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden. Erweiterung der Befugnisse durch Beschluss Auf Eigentümerversammlungen werden häufig Beschlüsse mit der Einbeziehung des Verwaltungsbeirates gefasst. Hier gibt es für Verwalter zweierlei zu beachten: Der Verwaltungsbeirat muss dies auch wollen, denn er kann nicht per Beschluss zu etwas verpflichtet werden. Wesentlicher ist die Bestimmtheit der Beschlüsse, die sonst im Rahmen von Anfechtungen scheitern kön- nen. Zwei Formulierungen, die oft verwen- det werden, lauten: „Der Verwalter wird beauftragt, zusammen mit dem Verwaltungsbeirat…“ „Der Verwalter wird beauftragt, in Abstim- mung mit dem Verwaltungsbeirat…“ Aus „zusammen mit“ und in „in Abstim- mung“ geht nicht hervor, wie viele Beiräte zustimmen oder mitwirken. Was, wenn sich der Verwaltungsbeirat nicht einig ist? Hier gilt es,konkreter zu formulieren, um Be- schlüsse rechtssicherer zu machen: „Der Verwalter wird beauftragt, zusammen mit dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden Max Mustermann…“ FAZIT Das Zusammenwirken von Verwal- ter und Beirat hat den Vorteil, dass bei der Ausführung von Verwal- tungstätigkeiten die Interessen der Eigentümer bestmöglich berück- sichtigt werden. Handlungsbedarf, Ideen, Anregun- gen werden dem Verwalter über den Beirat zugetragen. Eigentü- mer und Beiräte sind täglich in der Wohnanlage und bemerken so manches schneller als der Verwalter dies mit regelmäßigen Objektkontrollen überhaupt kann. Zielvorstellungen der Eigentümer können ebenfalls durch den Beirat formuliert werden. So werden unnötige – weil in die falsche Richtung gehende – Entschei- dungsvorbereitungen vermieden. Die Verwaltung kann effektiver arbeiten. Ein mit dem Beirat abgestimmtes Handeln des Ver- walters wird selten dem Vorwurf begegnen, der Verwalter handle eigenmächtig oder gar gegen die Eigentümergemeinschaft. Wie intensiv sich der Kontakt zwischen Verwalter und Beirat tatsächlich gestaltet, wird sich in der Praxis zeigen und hängt von den jeweils Beteiligten ab. Gesetzliche Vorgaben über die Intensität der Zusammenarbeit gibt es nicht; sie kann aber im Ver- waltervertrag, der Gemeinschafts- ordnung oder durch Beschluss geregelt werden. Darin kann der Verwalter auch verpflichtet werden, dem Verwaltungsbeirat regelmäßig Kopien über laufende Vorgänge zu übermitteln. Diese Aufgabe und deren Vergütung sollten im Verwaltervertrag geregelt werden. Wenn es dem Verwalter aus nachvollziehbaren Gründen nicht mehr möglich ist, mit dem Beirat oder einzelnen Mitgliedern des Beirates zusam- menzuarbeiten, weil persönliche Spannungen vorhanden sind, hat der Verwalter die Möglichkeit, sein Amt niederzulegen oder die neue Wahl des Verwaltungsbeira- tes in anderer Zusammensetzung anzuregen. In jedem Fall ist es für Verwalter und Beirat wichtig, in einem an- genehmen Verhältnis zu arbeiten. Der Verwalter sollte seine Vergü- tung für eine Arbeit bekommen, die ihm Spaß macht, und kein Schmerzensgeld als Ausgleich für Magengeschwüre. Auch im Inter- esse der Eigentümergemeinschaft ist eine gute Zusammenarbeit, da anderenfalls das Wohl der Gemein- schaft auf der Strecke bleibt. Und nun zur Psychologie der Verwaltungsarbeit: In einer Eigen- tümergemeinschaft sollte es nach Möglichkeit weder Sieger noch Besiegte geben. Auch derjeni- ge, der bei einer hart geführten Auseinandersetzung, z. B. vor dem Wohnungseigentumsge- richt, obsiegt, wird auf Dauer leicht zum Verlierer – weil er in der Wohnanlage weiterhin mit den gegenwärtigen „Verlierern“ zusammenlebt. Die Niederlage in einem Rechtsstreit motiviert un- terliegende Miteigentümer, es dem Sieger bei anderer Gelegenheit heimzuzahlen. Jede Wohnungsei- gentümergemeinschaft bietet dazu hinreichend Gelegenheit. Woh- nungseigentümergemeinschaften sind ein komplexes Beziehungsge- füge – sowohl der Wohnungsei- gentümer untereinander als auch der Eigentümer zum Verwalter. Der Verwaltungsbeirat kann hier Wesentliches leisten: bestenfalls die Verwaltung unterstützen oder schlimmstenfalls alle Untugenden der Vereinsmeierei wohneigen- tumsrechtlich umsetzen. Ein angenehmes Verhältnis von Beirat und Verwalter ist wichtig.

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