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DDIV 07_2014

IM BLICKPUNKT 16 DDIVaktuell 07|14 Der Verwaltungsbeirat in der Verwalterpraxis Seine Rolle in der Eigentümergemein- schaft ist sowohl für Verwalter als auch für die Eigentümer bedeutend. Grund genug, sich damit auseinanderzusetzen und die gängige Praxis in Frage zu stellen. Von Steffen Haase Geregelt ist der Verwaltungsbei- rat im §29 WEG, der die Gesetzesrefor- men ohne Änderung überstand. Leider, denn vieles könnte einfacher und flexibler zu gestalten sein. Abs.1 besagt: Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Be- stellung eines Verwaltungsbeirats beschlie- ßen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsit- zendem und zwei weiteren als Beisitzern. Viele Gemeinschaftsordnungen weichen von dieser Regelung wirksam ab. Ist per Ge- setz die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ein „Kann“, sehen viele Gemeinschaftsord- nungen seine Bestellung als „Muss“ an. Sieht das Gesetz einen drei-köpfigen Beirat vor, weichen gerade große Gemeinschaften hiervon oft ab und sehen eine andere, auch größere Zusammensetzung vor. Gesetzlich wäre hier eine Aufweichung sinnvoll, die z.B. mindestens zwei Wohnungseigentü- mer lautet. Schließlich gibt es auch Gemein- schaften ohne Verwaltungsbeirat – oder in denen sich keine drei Eigentümer zur Ver- fügung stellen. Die starre gesetzliche Regelung kennt nur den drei-köpfigen Beirat. Laut BGH Urteil vom 05.02.2010 – V ZR 126/09 entspricht eine davon abweichende Besetzung nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümer die Weichen dafür mit ei- ner Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. 2 WEG gestellt oder der Gemeinschaft die Fest- legung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zugewiesen haben. Was tun, wenn sich ohne abweichende Vereinbarung nur zwei Kandidaten stellen? Die Zwickmühle: Ein Bestellungsbeschluss des Verwalters auf dieser Basis ist anfecht- bar und wird ggf. auch aufgehoben. Ohne Bestellung aber wird der Verwalter zum Risikomanager, der die Eigentümergemein- schaft auf die rechtliche Problematik und die daraus resultierenden Anfechtungs- und Prozesskostenrisiken hinweisen sollte. Sind diese im Einzelfall als gering einzuschätzen, kann man sich wohl darauf einlassen. Sind Querulanten im Spiel, ist dringend abzura- ten. Hier droht sogar §49 Abs.2 WEG. So wird gewählt Die Beiratswahl im Rahmen der Eigentü- merversammlung muss als Tagesordnungs- punkt hinreichend angekündigt worden sein. Da hier für Spontanentschlüsse – au- ßer wenn alle Eigentümer anwesend sind – kein Raum ist, sollten Beiratsfragen im Vorfeld vom Verwalter geklärt werden. So- fern die Versammlung nicht widerspricht, kann auf zwei Arten gewählt werden: in Einzelpersonenwahl und in Blockwahl. Die Blockwahl ist der schnellere Vorgang. Sie bietet sich an wenn sich genau so viele Kandidaten der Wahl stellen, wie der Bei- rat haben soll, und allgemeine Einigkeit herrscht. Übersteigt die Zahl der Kandi- daten die Zusammensetzung des Beirats, sollte in Einzelwahl abgestimmt werden. Gewählt ist, wer mehr als die Hälfte der Stimmen auf sich vereint: bei der Block- wahl das gesamte Team, bei der Einzelwahl jeder zur Wahl stehende Kandidat. Zur Wahl stellen können sich nur im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Dies ist zu beachten, da auf Eigentümerver- sammlungen auch Nichteigentümer z.B. als bevollmächtigte Personen anwesend sein können. Auch Nießbrauchberechtig- te, Testamentsvollstrecker, Zwangs- oder Insolvenzverwalter sind keine Eigentümer. Wird ein Nichteigentümer gewählt ist die- ser Beschluss nur anfechtbar. Foto:©Bplanet/Shutterstock.com

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