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DDIV 07_2013

07 | 13  DDIVaktuell  23 Die Vorträge des Verwaltertages Der diesjährige Verwaltertag hatte fachlich einiges für die Fortbildung der Immobilienverwalter zu bieten. Eine Reihe von hochkarätigen Vorträgen deckte die gesamte Palette der Verwalterarbeit ab, von Rechtsfragen und aktuellen Urteilen über Marketing bis hin zu Brandschutz und Sanierungen. Mit Spannung erwartet wur- de der Vortrag von Prof. Dr. Martin Häub- lein, der exklusiv die Ergebnisse seines Forschungsgutachtens zur Harmonisierung von WEG- und Mietrecht vorstellte. Anlass für das vom DDIV in Auftrag gegebene Gutachten sei das Schweigen des Geset- zes. „Was im Gesetzbuch steht, ist im Hin- blick auf unsere Probleme herzlich wenig“, fasste der WEG-Experte die Misere, unter der viele Verwalter und Vermieter leiden, zusammen. Ein gravierender Mangel des geltenden Rechts seien die unterschiedlichen Ab- rechnungsmaßstäbe für Nebenkosten. Gegenwärtig würden Vermieter auf ver- tragliche Regelungen mit dem Mieter verwiesen. Das verursache unnötigen Auf- wand und sorge für Rechtsunsicherheit. Außerdem sei eine vertragliche Regelung dann schwierig, wenn die Wohnungsei- gentümer die Kosten später abweichend verteilen. Dazu bestehe seit 2007 mit der Einführung des § 16 Absatz 3 WEG aus- drücklich die Möglichkeit. Diese Regelung beruhe rechtspolitisch auf einer Interes- senbewertung, die konsequenterweise auch auf Mieter übertragen werden müss- te. Jedoch erkennt Häublein hierbei in der heutigen Rechtslage einen eklatanten Wertungswiderspruch: Eigentümer müss- ten Mehrheitsentscheidungen über eine abweichende Kostenverteilung gemäß § 16 Absatz 3 WEG selbst dann hinneh- men, wenn sie die Wohnung unter Gel- tung eines anderen Verteilungsschlüssels erworben hätten. Nach der herrschenden Meinung werde mietrechtlich eine nach- trägliche Änderung hingegen nur unter den viel engeren Voraussetzungen des § 556 a Absatz 2 BGB zugelassen. Dem Mietvertrag werde hierbei eine stärkere Bindungswirkung beigemessen als den in der Regel im Grundbuch eingetra- genen Vereinbarungen der Wohnungs­ eigentümer. Häublein empfiehlt hierzu eine gra- vierende Änderung: Künftig solle die mietrechtliche Verteilung der Neben- kosten der wohnungseigentumsrecht- lichen Verteilung folgen. Allerdings müsse der Mieter vom Vermieter vor Beginn des Abrechnungszeitraums auf die Änderungen hingewiesen werden. Überdies sei auch insofern ein Härte- einwand geboten, um den Mieter nicht jeder Änderung der Kostenverteilung schutzlos auszuliefern. Damit würden Eigentümer nicht eklatant benachteiligt und Mieter zusätzlich geschützt. Prof. Wolfgang Schneider klärte die WEG-Verwalter über ihre Stellung im Datenbankgrundbuch auf, das kürzlich in Kraft getreten ist. Die Pilotierung werde wohl bis Ende 2016 erfolgen. Ungewiss sei noch die Rolle des WEG- Verwalters im Grundbuchverfahren. Der Rechtsausschuss im Deutschen Bundestag hat sich [Anm. d. Red: auf Drängen des DDIV] mit der Frage befasst, ob eine Erweiterung des Kreises der Per- sonen und Stellen in Betracht gezogen werden soll, die am automatisierten Grund- buchabrufverfahren teilnehmen dürfen. Ein entsprechendes Interesse aus dem Kreis der Verwalter erscheine nachvollziehbar und begründet. Jedoch könnten entsprechen- de Rechtsänderungen erst greifen, wenn der Abruf technisch auf bestimmte Inhalte und auf einzelne Grundbuchblätter be- schränkt werden könne. Außerdem müsse Gespannte Aufmerksamkeit im Auditorium.

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