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DDIV 06_2014

VERWALTUNG & FINANZEN Die Instandhaltungsrücklage In Ausgabe 4/14 der DDIVaktuell wurden Berechnung, Planung, Beschlussfassung und Zweckbindung erläutert. Teil 2 befasst sich mit dem Kostenverteilungsschlüssel und der Kontenanlage. Von Steffen Haase Werden aufgrund des Wirt- schaftsplans Beiträge zur Instandhaltungs- rücklage erhoben, muss der gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel beachtet werden. Die Wohnungseigentü- mer haben nicht die Kompetenz, den für die Ansammlung der Instandhaltungsrücklage betreffenden Verteilungsschlüssel durch Be- schluss zu ändern (BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09). Diese Beiträge stellen näm- lich keine Betriebs- oder Verwaltungskosten gemäß §16 Abs.3 WEG dar. Auch §16 Abs.4 WEG hilft hier nicht weiter. Dieser gestattet eine abweichende Kostenverteilung hin- sichtlich von Instandhaltungs- und Instand- setzungskosten nur im konkreten Einzelfall. Der Kostenverteilungsschlüssel in Mehrhausanlagen Hier ist zwischen geregelten und un- geregelten Mehrhausanlagen zu un- terscheiden. Ist bei einer geregelten Mehrhausanlage die Bildung mehrerer Instandhaltungsrücklagen für die einzel- nen Gebäude vorgesehen, kann für jedes Gebäude die Rücklage in unterschied- licher Höhe gebildet werden. Handelt es sich aber um eine ungeregelte Mehr- hausanlage – die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung enthält nur Be- stimmungen, die die Gesamtanlage betref- fen – fehlt den Wohnungseigentümern die Kompetenz, getrennte Rücklagen zu beschließen (BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09). Geht es allerdings um eine konkrete Maß- nahme der Instandhaltung und Instand- setzung, eröffnet § 16 Abs. 4 WEG die Möglichkeit, den Unterschieden einzelner Häuser Rechnung zu tragen und für diese Häuser getrennte Rücklagen zu bilden. Diese getrennten Rücklagen dürfen dann aber auch wirklich nur für die ganz kon- krete Einzelmaßnahme gebildet werden. Beispiel: die Sanierung von Aufzügen In einer Wohnanlage mit mehreren ge- trennten Häusern gibt es Häuser mit und ohne Aufzug. Es steht nunmehr die Sanie- rung der Aufzüge an. Eine Regelung zur Kostentragung ist in der Gemeinschafts- ordnung nicht vorhanden. Die Eigentümer haben nun folgende Möglichkeiten: 1. Man finanziert die Maßnahme über die Instandhaltungsrücklage. Das heißt, alle Eigentümer zahlen nach §16 Abs.2 WEG in Höhe ihres Miteigentumsanteils mit. 2. Nach §16 Abs.4 WEG wird mit doppelt qualifizierter Mehrheit ein anderer Kostenverteilungs- schlüssel beschlossen. Dann muss die Maßnahme per Sonderumlage finanziert werden. Bei der Erhe- bung der Sonderumlage muss der beschlossene Kostenverteiler- Foto:©tale/Shutterstock.com 50 DDIVaktuell 06|14

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