Please activate JavaScript!
Please install Adobe Flash Player, click here for download

DDIV 06_2014

RECHT & STEUERN 44 DDIVaktuell 06|14 PROF. DR. FLORIAN JACOBY lehrt an der Universität Bielefeld und ist Direktor der dortigen Forschungsstelle für Immobi­ lienrecht, mit der der Verband der nordrhein­westfälischen Immobilienverwalter (VNWI e.V.) eng kooperiert. Nachweis der Vertretungsmacht des Verwalters bei Kündigung Im letzten Heft wurde die Entscheidung des III. BGH-Senats zur Anwendbarkeit des §174 BGB dargestellt. Hier folgt der kritische Kommentar zu den Auswirkungen für die Verwalterpraxis. Von Prof. Dr. Florian Jacoby Der Leitsatz des Urteils: § 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklä- rungen des Verwalters im Namen der Ge- meinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentü- mer nach §27 Abs.3 Satz 1 Nr.7 WEG anwendbar (BGH, Urteil vom 20. Feb- ruar 2014 – III ZR 443/13, ZMR 2014, 566). Der Fall In einer Eigentümerversammlung hatten die Wohnungseigentümer nicht nur einen neuen Verwalter ge- wählt, sondern diesen auch durch Be- schluss auf Grundlage von § 27 Abs. 3 S.1 Nr.7 WEG ermächtigt, den Vertrag über Hausmeisterdienstleistungen au- ßerordentlich zu kündigen. Der Verwalter tat das, seine Kündigungserklärung wurde aber vom gekündigten Hausmeister unter Hinweis auf § 174 BGB wegen fehlender Vollmachtsurkunde zurückgewiesen. §174 BGB bestimmt, dass der gekündigte Ver- tragspartner die Kündigung des anderen Vertragspartners zurückweisen kann, wenn dieser nicht selbst kündigt, sondern durch einen bevollmächtigten Vertreter, dessen Vertretungsmacht der gekündig- te Vertragsteil ohne Vorlage einer Voll- machtsurkunde nicht kennt. Es kam also darauf an, ob § 174 BGB mit seinem Zu- rückweisungsrecht auch auf Erklärungen des Wohnungseigentumsverwalters an- wendbar ist, wenn dieser aufgrund ei- nes Ermächtigungsbeschlusses nach § 27 Abs.3 S.1 Nr.7 WEG tätig wird. Die Lösung des BGH Der BGH bejaht – wie aus dem Leitsatz ersichtlich ist – die Anwendbarkeit von § 174 BGB auf die Vertretererklärung ei- nes Wohnungseigentumsverwalters, wenn sich dieser auf eine Vertretungsmacht stützt, die nicht auf dem Gesetz, sondern auf einem Beschluss der Wohnungseigen- tümer beruht. Daher führe die Zurückwei- sung durch den gekündigten Hausmeister zur Unwirksamkeit der Kündigung, zum Fortbestand des Vertrags und zur Begrün- detheit der erhobenen Klage auf Lohn aus dem Hausmeistervertrag. Zur Begründung beruft sich der BGH maßgeblich auf die Bedürfnisse des Geschäftsverkehrs. Der Empfänger ei- ner Kündigung habe das von § 174 BGB geschützte Bedürfnis, Sicherheit darü- ber zu erlangen, ob der Erklärende über Vertretungsmacht verfügt und daher die Kündigung wirksam ist. Der Umfang der Vertretungsmacht eines Wohnungsei- gentumsverwalters sei nicht aus einem Register ersichtlich und auch nicht auf andere Weise für den Geschäftsverkehr erkennbar. Die Anwendung von §174 BGB werde auch durch § 27 Abs. 6 WEG ge- stützt. Denn der dort geregelte Anspruch auf Ausstellung einer Vollmachtsurkunde durch alle Eigentümer wolle den Verwalter gerade in die Lage versetzen, seine Vertre- tungsmacht nachzuweisen. Der BGH beruft sich maßgeblich auf die Bedürf- nisse des Geschäftsverkehrs: die Sicherheit zu wissen, ob eine Kündigung wirksam ist. Foto:©AndreBonn,AndreyKuzmin/Shutterstock.com

Seitenübersicht