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DDIV 06_2013

VERWALTUNG & FINANZEN 50 DDIVaktuell 06|13 Auftragsvergabe durch den Verwalter Verwalter, Eigentümer und die Auftragsvergabe bilden oft ein Spannungsdreieck, das für Konflikte und Ärger sorgt, die vermeidbar wären. von Steffen Haase Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind in §27 Absatz 1 Ziffer 2 WEG geregelt. Die Verpflichtung des Verwalters beschränkt sich darauf, Mängel festzustellen und die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten. Hier beginnt der Konflikt, weil der Kunde oft weitergehende Handlungen des Verwalters erwartet. Deshalb ist die Ver- waltervollmacht besonders bedeutsam. Sie kann neben dem Wohnungseigentumsge- setz in der Teilungserklärung oder Gemein- schaftsordnung, dem Verwaltervertrag oder per Beschluss geregelt sein. Jeder Verwaltervertrag enthält eine Voll- machtsklausel, die jedoch häufig nicht auf dem neuesten Stand sind. Eine aktuelle Ver- tragsklausel sollte etwa wie folgt aussehen: „Einholung von Angeboten, bei Personal ggf. Insertion, auf Kosten der Wohnungs- eigentümergemeinschaft; einer vorherigen Beschlussfassung bedarf es nicht, wenn hierfür Kosten von nicht mehr als ____ EUR im Einzelfall und nicht mehr als ____ EUR im Wirtschaftsjahr anfallen.“ Wichtig an dieser Klausel ist die zweifache Beschränkung. Viele alte Vertragsmuster enthalten nur eine Regelung für Einzelfäl- le, die der aktuellen Rechtsprechung nicht mehr Stand halten. Praxistipp Überprüfen Sie ihre Verwaltervollmachten und -verträge. Generell kann es sinnvoll sein, auf der nächsten Eigentümerversammlung einen neuen Verwaltervertrag zur Beschluss- fassung vorzulegen, wenn der bisherige sehr alt ist und unwirksame Klauseln enthält. In der Praxis rechtfertigt sich der Verwalter mit einer Notmaßnahme, wenn der Voll- machtsrahmen überschritten wird. Das soll ihn retten. Die gesetzliche Regelung (§27 Absatz 1 Ziffer 3 WEG) greift jedoch nur in dringenden Fällen, wenn wegen der Eilbe- dürftigkeit eine vorherige Eigentümerver- sammlung nicht möglich ist. Entscheidend ist hierbei, ob die Erhaltung des gemeinschaftli- chen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt werden würde. Einen solchen Fall hatte 2011 der BGH zu entscheiden. Der Verwalter hatte bei einer Bank im eigenen Namen ein Konto einge- richtet, über das er den Zahlungsverkehr für die Eigentümergemeinschaft abwickel- te. Die Wohnungseigentümer beschlos- sen, die in gutachterlichen Stellungnahmen vorgeschlagenen Maßnahmen kurzfristig durchzuführen. Dabei gingen sie von ei- nem Kostenvolumen von 4.000 Euro aus. Bei der Durchführung gab der Verwalter weitere Arbeiten in Auftrag und zahlte auf die daraus entstandenen Rechnungen über 18.000 Euro aus. DemBGHzufolgewarderVerwalternichtzur Vergabe (weiterer) Aufträge mit einem Kos- tenvolumen von über 18.000 Euro berechtigt. Er muss die Beschlüsse der Wohnungseigen- tümer gemäß dem ihm bekannten Willen unddemInteressederWohnungseigentümer durchführen. Der Verwalter ist deshalb nicht befugt, zum Erreichen des Sanierungsziels Aufträge in unbegrenzter Höhe zu vergeben, wenn in einem Beschluss zur Durchführung einer Instandsetzung weder der Umfang der Maßnahmen bestimmt noch eine Kosten- obergrenze genannt worden ist. Maßgebend für die Durchführung eines Be- schlusses durch den Verwalter ist der Wille der Eigentümer, wie er sich aus den zur Vor- bereitung der Beschlussfassung vorgelegten Unterlagen, dem Beschlussprotokoll und dem Inhalt des Beschlusses ergibt. Gemessen daran musste der Verwalter bei der Vergabe von Aufträgen zur Sanierung berücksich- tigen, dass die Wohnungseigentümer von einem auf etwa 4.000 Euro geschätzten In- standsetzungsaufwand ausgingen. Die Ver- gabe weit darüber hinausgehender Aufträge war nicht von dem Beschluss gedeckt und daher auftragswidrig. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Verwalter, nach- dem er die weiteren Arbeiten in Auftrag gegeben hatte, die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber unterrichtete, dass der Instandsetzungsaufwand höher als bei der Beschlussfassung angenommen sei. Wie verhält man sich richtig? Das A und O ist die richtige Beschluss- und Auftragsvorbereitung. Meines Erachtens betreffen rund 25 Prozent der Beschluss- anfechtungen Sanierungsmaßnahmen. Bestimmtheit/ Bezugnahmen auf Anlagen Achten Sie auf die Bestimmtheit des An- trags. Ist der Beschlusstext für einen au- ßenstehenden Leser nachvollziehbar? Wird Bezug genommen auf Anlagen, wie Aus- schreibungen und Kostenvoranschläge? Ist dies nachvollziehbar und klar? Auch der Kostenrahmen für diese Maßnahme muss aus dem Beschlusstext hervorgehen. §648a BGB Bauhandwerkersiche- rung (einpreisen) Bedenken Sie bei der Preiskalkulation auch zusätzlich entstehende Kosten, wie die Bauhanderwerkersicherung oder den SiGeKo gemäß Baustellenverordnung. Anträge zur Sanierung Grundsätzlich entscheidet über das „Ob“ und „Wie“ von Instandsetzungsmaßnah- men die Eigentümerversammlung. Nur in engen Grenzen ist es möglich, Vergabe und Durchführung eines Sanierungsauftrags durch Mehrheitsbeschluss auf die Haus- verwaltung zu delegieren. Voraussetzung ist, dass die Ermächtigung zu einem über-

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