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DDIV 06_2013

Schadensersatzpflicht bei verzögerter Feststellung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum (ZWE 2013, 270) Ratschlag für den Verwalter: Eine Beschlusskompetenz der WEG zur Zustimmung zur Veräu- ßerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks durch die Mehrheit der Wohnungsei- gentümer besteht nicht, ein solcher Beschlussvorschlag muss beziehugsweise darf daher vom Verwalter auch nicht im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung auf die Tagesord- nung gesetzt werden. Zu einer Veräußerung von Teilen gemeinschaftlichen Eigentums ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Der Verwalter darf aber als Vertreter der WEG einen Grundstückskaufvertrag abschließen, wenn eine vorherige Zustimmung aller Wohnungseigentümer oder eine nachträgliche Genehmigung des Vertrages durch alle Woh- nungseigentümer vorliegt. (Dokumentation: BGH, Urteil vom 12.4.2013 – V ZR 103/12) RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Ein Anspruch auf Mitwirkung an der Ver- äußerung von Grundstücksteilen der WEG kann sich allein aus der Treuepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers im Ver- hältnis zu den übrigen Miteigentümern ergeben. Dies setzt allerdings voraus, dass außergewöhnliche Umstände vorliegen, aus denen sich ergibt, dass eine Verwei- gerung der Zustimmung grob unbillig ist und daher einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben dar- stellt. Außergewöhnliche Umstände, die einen Mitwirkungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers begründen könn- ten, liegen nach der Rechtsprechung des Gerichts nicht schon dann vor, wenn eine Handlungsalternative sinnvoller erscheint, als eine andere. Weitere Ausführungen zu außergewöhnlichen Umständen, die eine Mitwirkungspflicht der einzelnen Woh- nungseigentümer begründen, macht das Gericht jedoch nicht. Was war passiert? In der vermieteten Eigentumswohnung des Klägers traten im Bereich des Dachfensters Feuchtigkeit und Schimmel auf und es zeigte sich ein Befall mit Silberfischen. Der Kläger führte diese Mängel auf einen Mangel des Fensters zurück. Der Verwalter besichtigte nach ei- ner Anzeige des Klägers den Schaden und erklärte, die Ursache dafür liege in einem falschen Lüftungsverhalten des Mieters. Weitere Nachforschungen lehnte der Ver- walter ab. Der Mieter minderte daraufhin die Miete um 20 Prozent und kündigte schließlich außerordentlich, nachdem der Schimmel sich weiter verschlimmerte. Erst neun Monate nach der Mängelan- zeige schaltete der Verwalter einen Sach- verständigen ein, der feststellte, dass ein Mangel am Fenster von Anfang an nicht auszuschließen war. Der klagende Woh- nungseigentümer verlangte Schadenser- satz in Höhe der geminderten Miete und hinsichtlich des Mietausfalls für die Zeit zwischen der außerordentlichen Kündi- gung und der Neuvermietung. Die Meinung des Gerichts: Das Ge- richt sprach dem Kläger den geltend gemachten Schadensersatz in Höhe der geminderten Miete und hinsichtlich des Mietausfalls in der Zeit zwischen der außerordentlichen Kündigung und der Neuvermietung überwiegend zu. Der Be- klagte ist als Verwalter verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Diese Pflicht besteht nicht nur gegenüber der Gemeinschaft, sondern auch gegenüber den einzelnen Woh- nungseigentümern. Nach dem Gesetz ist es in erster Linie Sache der Wohnungsei- gentümer selbst, für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum zu sorgen. Die Verpflichtung des Verwalters beschränkt sich darauf, Mängel festzustel- len, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Der Verwalter muss dabei aber auch den Hinweisen ein- zelner Eigentümer auf mögliche Mängel am Gemeinschaftseigentum nachgehen, insbesondere auch dann, wenn Schäden iX-Haus – Die Softwarelösung für die ImmobilienwirtschaftiX www.crem.nemetschek.com info@crem.nemetschek.com Tel: +49 2102 / 5546 - 260 Besuchen Sie uns auf der Expo Real // Halle C1. Stand 110

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