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DDIV 06_2013

GEBÄUDE & TECHNIK 40  DDIVaktuell 06 | 13 Der Autor DR. MICHAEL CASSER Der Verfasser ist Rechtsanwalt in Köln und Vorsitzender des Verbands der nordrheinwestfälischen Immobilienverwalter (VNWI). Wer stattet Wohnungen mit Rauchwarnmeldern aus? In fast allen Bundesländern ist mittlerweile die Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern vorgeschrieben. Bei Eigentumswohnungen war bis- her streitig, ob die einzelnen Wohnungs- eigentümer diese Ausstattung vornehmen müssen oder aber die Eigentümerge- meinschaft diese Maßnahme durchführen kann. Mit Spannung wurde daher das erst kürzlich veröffentlichte Urteil des Bun- desgerichtshofs (BGH) vom 8. Februar 2013 (V ZR 238/11) erwartet (siehe auch Seite 46 und 47). Im Streitfall hatte eine Eigentümergemeinschaft in Hamburg be- schlossen, die Rauchwarnmelder durch die Eigentümergemeinschaft anzuschaffen und auch zu warten. Das AG Hamburg- Wandsbek hielt diesen Beschluss mangels Beschlusskompetenz für nichtig, das LG Hamburg hingegen für wirksam. Das Ur- teil des BGH lautet: Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Woh- nungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende ei- gentumsbezogene Pflicht vorsieht. Der BGH führt aus, dass die Eigentümer bei Bestehen einer entsprechenden Ver- pflichtung in der jeweiligen Landesbau- ordnung von ihrem Zugriffsermessen nach § 10 Absatz 6 Satz 2 Halbsatz 2 WEG Gebrauch machen können, eine Beschluss- kompetenz sei also gegeben. Das Urteil wird sicherlich kontrovers diskutiert wer- den (kritisch bereits Greupner, Zeitschrift für Immobilienrecht Heft 14/2013 = ZfiR 2013, 514). Seine faktische Wirkung ist aber enorm und Verwalter sollten sich Ge- danken machen, wie sie mit dieser Mög- lichkeit umgehen. „Brandschutz geht alle an“ – mit diesem Gefühl könnten nun Eigentümergemein- schaften dazu neigen, die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu übernehmen. Eigentümergemeinschaften und Verwalter sollten aber die Folgen ei- ner solchen gut gemeinten Vorgehenswei- se bedenken. Vergegenwärtigen muss man sich zunächst, dass Rauchwarnmelder keine Brandmel- deanlagen sind. Ein Blick in die Geset- zesbegründung für die Erweiterung der Bauordnung Nordrhein-Westfalen offen- bart: „Rauchwarnmelder dienen als Früh- warnsystem ausschließlich dem Schutz der sich in einer Wohnung aufhaltenden Perso- nen. Eine Warnung von Personen in ande- ren Wohnungen oder die Vermeidung von Sachschäden kann durch Rauchwarnmelder dagegen planmäßig nicht erzielt werden“ (Begründung Landtag Nordrhein-Westfa- len, Drucksache 16/1624). Im Gegensatz zu Brandmeldeanlagen beschränkt sich der Einsatz der Rauch- warnmelder auf die jeweilige Wohnung beziehungsweise sogar nur auf die Schlaf- und Kinderzimmer und den Rettungsweg innerhalb der Wohnung. Wie aber sollen Eigentümergemeinschaften oder deren Verwalter wissen, welche Räume entspre- chend genutzt werden und vor allem auf Nutzungsänderungen reagieren? Es macht daher keinen Sinn, die im Gesetz angeleg- te Verantwortlichkeit der Wohnungseigen- tümer und -nutzer durch Beschluss auf die Eigentümergemeinschaft zu übertragen. Die Mitwirkung der Wohnungsnutzer ist unerlässlich. Die Eigentümergemeinschaft und der Verwalter geraten sogar in die Haftung, wenn sie die Ausstattung der Wohnun- gen mit Rauchwarnmeldern übernehmen. Denn keiner der zahlreichen Anbieter übernimmt hierfür die Gewähr: Im Klein- gedruckten ist der Auftraggeber, also die Eigentümergemeinschaft und deren Ver- walter, für die Benennung der Räumlich- keiten zuständig; der Verwalter muss sogar Abnahmeprotokolle unterschreiben. Verwalter, deren Eigentümergemeinschaf- ten die Ausstattung per Beschluss bereits vergeben haben, berichten nun, dass sich bei ihnen Mitteilungen der Dienstleister über Behinderungen bei der Ausstattung stapeln – meist deshalb, weil die Wohnung nicht zugänglich ist. Jeder Verwalter weiß, wie schwierig es oft ist, in die Wohnungen nur für die Able- sung der Heizkostenverteiler zu gelangen.

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