Please activate JavaScript!
Please install Adobe Flash Player, click here for download

DDIV 05_2014

05|14 DDIVaktuell 53 Vermieter und Verwalter, die ihren Kunden proaktiv diese Alternative zur Barkaution empfehlen, werden durch eine explizite Kooperation mit dem Bürgschaftsanbieter von einer Reihe von Vortei- len profitieren. cherheit ab Mietbeginn in voller Höhe zur Verfügung und die Urkunde kann bereits im Vorfeld übergeben werden. Die Nachweispflichten des Vermieters bei Barkaution Mieter von Wohnraum haben Anspruch auf den Nachweis der Insolvenzfestigkeit der Mietsicherheit (BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007 – IX ZR 132/06). Hier sollte dem Mieter mitgeteilt werden, bei welcher Bank und unter welcher Konto- nummer das Geld angelegt ist. Für den Mieter muss erkennbar sein, dass es sich um ein sog. Treuhandkonto handelt. Auch über die jährlich anfallenden Zinsen hat der Vermieter seinem Mieter eine jähr- liche Bescheinigung der kontoführenden Bank zu übersenden. Bei Treuhand-Sam- melkonten erfolgt dies über die Steuerbe- scheinigung der Bank sowie über eine vom Vermieter vorzunehmende Aufteilung. Viele Banken übernehmen die Aufteilung bereits als Service für die Vermieter. Wenn der Eigentümer wechselt Hier ist Vorsicht geboten und besonders sorgfältig zu verfahren. Ein Erwerber haftet bei Ende des Mietverhältnisses für die Miet- sicherheit. Und das auch dann, wenn er sie vom Verkäufer gar nicht erhalten hat. Auch der frühere Eigentümer haftet grundsätz- lich für die Rückzahlung der Mietsicherheit gegenüber dem Mieter weiter. Dies gilt je- denfalls bei Sicherheiten, die durch Geldleis- tungen erbracht wurden. Bei Bürgschaften wurde kein Geldbetrag ausgehändigt, hier wechselt lediglich der Anspruchsberechtigte mit Eigentumsübergang. Bei der Barkaution empfiehlt es sich daher, dem Mieter nach- zuweisen, dass die Kaution eingegangen ist. Gleichwohl sollte darüber hinaus das Einver- ständnis zur Kautionsübertragung eingeholt werden. Häufig ist diese Vorgehensweise auch im Kaufvertrag zwischen Veräußerer und Erwerber vereinbart. Der Wandel zur bargeldlosen Mietsicherheit Neben der klassischen Barkaution auf dem Treuhandkonto und dem Sparbuch hat sich eine dritte Möglichkeit im deut- schen Immobilienmarkt etabliert. Die so- genannte Mietkautionsbürgschaft oder auch Mietkautionsversicherung wird immer beliebter. Sie ermöglicht es dem Mieter, finanziell flexibel zu bleiben, und sorgt gleichwohl für finanzielle Entlastung. Gerade beim Umzug ist die Mietsicher- heit für viele Mieter eine exorbitant hohe Belastung im Vergleich zu ihren normalen monatlichen Ausgaben. Häufig entspricht die Höhe der Mietkaution dem vollen Monats-Netto-Einkommen eines Mieters. So verwundert es nicht, dass laut der Inn- ofact AG immerhin ein Viertel aller Mieter für die Mietkaution den Dispo strapazie- ren oder zu einem Konsumentenkredit greifen. Bei vielen großen Vermietungsge- sellschaften in Deutschland wird daher die Mietkautionsbürgschaft bereits als Alter- native angeboten. Diese Form ist für den Vermieter genauso sicher wie Bargeld und ermöglicht es ihm, bereits vor dem Beginn des Mietverhältnisses einen serviceorien- tierten Eindruck zu hinterlassen. Eine Rei- he deutscher Sparkassen bieten bereits heute neben ihren Sparbüchern diese für Kunden sinnvolle Alternative an. Dies im Übrigen völlig webbasiert und ohne Ein- reichung umfangreicher Unterlagen. Auch hier gilt bereits zeitgemäßer Kunden- service 2.0. Die Bürgschaftsformen In der Regel handelt es sich bei den An- geboten um unbefristete, selbstschuldne- rische Bürgschaften unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtung, der Aufrechnung und der Vorausklage (§§ 770 und 771 BGB). Manche Marktteilnehmer zahlen auch auf erstes Anfordern. Bei dieser Form der Bürgschaft muss der Vermieter nur den Eintritt des Bürgschaftsfalls schlüssig darlegen. Der Mieter kann dann die Aus- zahlung nur mit so genannten liquiden Be- weismitteln stoppen. Besonderheiten bei Gewerbeimmobilien Bei einem Geschäftsraummietverhältnis findet § 551BGB insbesondere zur ver- einbarten Höhe der Mietkaution keine Anwendung. Diese ist frei zwischen den Vertragsparteien zu verhandeln. Lediglich bei einer vereinbarten oder nicht explizit ausgeschlossenen Verzinsung ist die Anla- geverpflichtung zu berücksichtigen. Kautionsversicherungen bei Gewerbemietern bevorzugt Mit der Mietkautionsversicherung ge- winnt der Unternehmer finanziellen Spielraum für andere Investitionen. Denn letztlich ist es sinnvoller, Geldmittel für das Unternehmen zu verwenden, anstatt sie auf einem Kautionskonto zu parken. Eine einfache Gleichung: Geht es dem Unter- nehmen gut, so geht es auch dem Miet- verhältnis gut. Im gewerblichen Bereich sind Bürgschaften zur Stellung der Mietsicherheit schon lan- ge bekannt. Allerdings war deren Abschluss bis zur Einführung der Mietkautionsversi- cherung eine zeitaufwendige Angelegen- heit, die auch mit Nachteilen behaftet war. Denn im Unterschied zur Bankbürgschaft bleibt der Kreditrahmen bei der Versiche- rungslösung unbelastet. Darüber hinaus schließen Gewerbemieter dieses Produkt bis zu einer Kautionssumme von 50.000 Euro online ab. Die Kosten der Bürg- schaftsprämie kann der Gewerbetreibende als Aufwand steuerlich gelten machen. TIPP Bargeldlose Mietkautionen sichern Mietern finanzielle Flexibilität und verringern den Aufwand des Vermieters.

Seitenübersicht