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DDIV 05_2014

05|14 DDIVaktuell 49 KOMMENTAR DER REDAKTION Statt des an dieser Stelle üblichen Ratschlags für den Verwalter ist hier anzumerken, dass diese Entscheidung aus Verwaltersicht nicht nur kritisch zu sehen, sondern auch brisant ist. Letztendlich bedeutet sie, dass sich der Verwalter nicht mehr mit dem Nachweis seiner Verwalterbestellung und dem konkreten Beschluss legitimieren kann, sondern zusätzlich auch noch eine Vollmacht vorlegen muss, die von allen (!!!) Eigentümern unterschrieben werden müsste. Bei großen Eigentümergemeinschaften ist dies praktisch kaum umsetzbar, womit die Entscheidung des III. BGH-Senats zur Handlungsunfähigkeit der Eigentümer- gemeinschaft bei Kündigungen von Vertragspartnern führen würde. Eine kritische Auseinandersetzung mit der Entscheidung und entsprechende Handlungs- empfehlungen folgen in DDIVaktuell 6/14. Zurückweisung einer durch den Verwalter erklärten Kündigung wegen fehlender Vollmachtsvorlage Was war passiert: Die beklagte WEG schloss im Jahre 1998 einen Grundstücks- und Gebäudeservicevertrag mit der kla- genden Hausmeisterservice-GmbH, worin die Klägerin den Hausbetreuerservice in der Wohnanlage übernahm. Im Vertrag war für die Kündigung die Schriftform vorgesehen. In einer Eigentümerversamm- lung der Beklagten wurde mehrheitlich beschlossen, den Vertrag mit der Kläge- rin wegen permanenter Schlechtleistung außerordentlich zu kündigen. Der Haus- verwalter der WEG teilte der Klägerin per Telefax mit, dass er in Ausführung des Beschlusses der WEG den Hausmeister- vertrag fristlos kündige. Die Klägerin rügte die fehlende Vollmachtsvorlage des Ver- walters und wies die Kündigung zurück. Sie erhob Klage gegen die WEG auf Zah- lung der vertraglichen Vergütung. Die Meinung des Gerichts: Das Gericht bejahte die Unwirksamkeit der Kündigung wegen fehlender Vollmachtsvorlage. Nach § 174 S. 1 BGB ist ein einseitiges Rechts- geschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirk- sam, wenn dem Bevollmächtigten eine Vollmachtsurkunde nicht vorliegt und der andere das Rechtsgeschäft aus die- sem Grunde unverzüglich zurückweist. Die Vollmacht des Verwalters für den Ausspruch der Kündigung ergibt sich aus § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG. Danach ist der Verwalter berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie sons- tige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlun- gen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Woh- nungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. Diese Ermächtigung lag durch den mehrheitlich in der WEG-Ver- sammlung gefassten Beschluss vor. Die Vertretungsmacht beruhte hier weder auf einer gesetzlichen Grundlage (bei der ein Nachweis durch Vollmachtsurkunde normalerweise nicht erfolgen kann), noch lag ein Fall organschaftlicher Vertretung vor (wo der Vertreter als Organ in ein öf- fentliches Register eingetragen wird). Ein Geschäftspartner kann daher nicht anhand eines Registers oder einer gesetzlichen Bestimmung überprüfen, ob der Verwal- ter tatsächlich die behauptete Kompetenz übertragen bekommen hat. Die Vertre- tungsmacht des Verwalters, die ihm durch einen Beschluss nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG übertragen wird, ist für Dritte nicht nachvollziehbar. Daher ist der Schutzzweck des § 174 S. 1 BGB, Dritten eine Möglich- keit einzuräumen, die Bevollmächtigung nachzuprüfen, in diesen Fällen betroffen. Ohne Nachweis der Vertretungsmacht kann die Kündigung als einseitiges Rechts- geschäft daher vom Empfänger zurückge- wiesen werden. Dokumentation: BGH, Urteil vom 20.02.2014 – III ZR 443/13 = NZM 2014, 274 Kleinanzeigen Hier könnte auch Ihre Kleinanzeige stehen, weitere Informationen erhalten Sie bei: Isabella Gnirß, Mediaberatung Tel.: 089 419694-32 ignirss@avr-verlag.de Immobilienprofis gesucht Wir sind eine Holdinggesellschaft, welche Hausverwaltungsbeteiligungen hält. Wir suchen Profis (WEG und Mietver- waltung), die sich aktiv einbringen und gemeinsam mit uns im Großraum Stutt- gart erfolgreich sein wollen. Nach einer Einarbeitungszeit ist eine Beteiligung und die Geschäftsführung in einer Tochter- firma vorgesehen. Zuschrift unter Chiffre IG310525 an AVR GmbH • Weltenburger Str. 4 • 81677 München Hausverwaltungen zur Übernahme von bundesweit tätiger Immobilien- Management-Gesellschaft im Raum Stuttgart und Hannover gesucht! Zusendung unter Chiffre IG310527 an AVR GmbH • Weltenburger Str. 4 • 81677 München Hausverwaltung mit 200 T € Umsatz p.a., 40 Standorte im Rhein-Main-Gebiet zu verkaufen. Zuschrift unter Chiffre IG310526 an AVR GmbH • Weltenburger Str. 4 • 81677 München

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