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DDIV 05_2014

RECHT & STEUERN 48 DDIVaktuell 05|14 Wurde als Verwalter eine GmbH bestellt, sind bei einer Verschmelzung dieser GmbH zu- nächst keine negativen Auswirkungen auf die Verwalterbestellung zu befürchten. Allerdings wird im Einzelfall zu klären sein, ob die Zusammenarbeit der WEG mit der Verwaltung wie bisher gewährleistet werden kann, oder ob sich aufgrund der Verschmelzung nach- teilige Veränderungen für die WEG ergeben können (wie etwa eine größere Entfernung des Firmensitzes von der WEG). Dann steht die Frage im Raum, ob der WEG ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages zusteht. Sollte eine gesellschafts- rechtliche Umwandlung der Verwalterin anstehen, empfiehlt sich in jedem Fall eine offene Information der betroffenen WEG um negative Überraschungen für alle Beteiligten zu ver- meiden. Der hier entschiedene Fall der Verschmelzung einer GmbH lässt sich nicht auf jede gesellschaftsrechtliche Veränderung bei einer Verwaltung übertragen. Ob dies etwa auch für verschmelzende Personenhandelsgesellschaften gilt, hat der BGH ausdrücklich offenge- lassen. Bei einer Abspaltung (oder auch Ausgliederung eines einzelkaufmännischen Unter- nehmens) dürfte die Zustimmung der WEG zum Verwalterwechsel erforderlich sein, ebenso bei der Einbringung eines einzelkaufmännischen Vermögens in eine juristische Person. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Wird dem Verwalter der Verlust eines Schlüssels zur Schließanlage der WEG gemeldet, sollte er eingehend prüfen, ob tatsächlich eine Gefahr vorliegt, dass der verlorene Schlüssel missbräuchlich verwendet wird. Erklärt der Eigentümer etwa glaubhaft, der Schlüssel sei bei einem Bootsausflug im Meer versunken, wurde von der Rechtspre- chung eine solche Gefahr verneint. Nur wenn tatsächlich Bedarf gesehen wird, die Schließanlage auszuwechseln und dieser Austausch auch vorgenommen wird, kann ein Schadensersatzanspruch der WEG gegen den Eigentümer geltend gemacht werden. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Rechtsträger unzumutbar machen. Dafür genügt es, wenn die Wohnungseigentü- mer wegen der Umstrukturierung ihrer Verwalterin mit konkreten nachteiligen Änderungen in der Zusammenarbeit rech- nen müssen, was letztlich eine Frage des Einzelfalles ist. Dokumentation: BGH, Urteil vom 21.02.2014 – V ZR 164/13 = NJW 2014, 1447 Schadensersatzum- fang bei verlorenem Wohnungsschlüssel Was war passiert: Ein Wohnungseigentü- mer vermietete seine Eigentumswohnung. Zu Beginn des Mietverhältnisses wurden zwei Schlüssel an den Mieter übergeben. Bei Ende des Mietverhältnisses gab der Mieter jedoch nur einen Schlüssel zurück und konnte den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht aufklären. Nachdem der Wohnungseigentümer den Verwalter in Kenntnis gesetzt hatte, dass ein Schlüssel unauffindbar sei, verlangte die WEG vom Eigentümer die Kosten für den Austausch der kompletten Schließanlage, den sie aus Sicherheitsgründen für notwendig hielt. Die WEG kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Wohnungseigentümer hat bislang nicht bezahlt, eine Aus- wechslung der Schlösser fand auch nicht statt. Er nahm den Mieter auf Zahlung von Schadensersatz an die WEG in Anspruch. Die Meinung des Gerichts: Der BGH ist der Auffassung, dass der Wohnungsei- gentümer zum Ersatz der fiktiven Kosten des Schlösseraustauschs nicht verpflichtet ist. Zwar bestehe zwischen den Mitglie- dern der WEG ein gesetzliches Schuldver- hältnis, das Verhaltenspflichten im Sinne von § 14 WEG begründet und aus dem auch darüber hinausgehende Treue- und Rücksichtnahmepflichten gem. § 241 Abs. 2 BGB folgen können. Auch habe der Wohnungseigentümer grundsätzlich auch für das Verschulden seiner Hilfsper- sonen, wozu in diesem Fall der Mieter zählt, einzustehen. Wenn diese die Ob- hut über ihnen ausgehändigte Schlüssel der Schließanlage vernachlässigen, ver- letzt das auch die Pflicht des Wohnungs- eigentümers gegenüber der WEG. Ein Schaden sei der Wohnungseigentümer- gemeinschaft jedoch nicht entstanden, weil die Schließanlage bisher nicht aus- getauscht wurde. Grundsätzlich kann aus Sicherheitsgründen ein solcher Austausch notwendig sein. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht der Wohnungseigentümerge- meinschaft aber erst dann, wenn sie auf- grund der konkreten Einzelfallumstände zur Beseitigung einer Missbrauchsgefahr dazu veranlasst ist, die Schließanlage zu ersetzen und diesen Austausch dann auch wirklich vornimmt. Dokumentation: BGH, Urteil vom 05.03.2014 – III ZR 205/13 = NZM 2014, 303 WEG in Anspruch. Die Meinung des Gerichts: der Auffassung, dass der Wohnungsei- gentümer zum Ersatz der fiktiven Kosten des Schlösseraustauschs nicht verpflichtet Foto:©Oktava/Shutterstock.com

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