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DDIV 05_2014

05|14 DDIVaktuell 47 Die Autoren DR. SUSANNE SCHIESSER DieFachanwältinfürMiet-undWohnungseigen- tumsrechtistSalaryPartnerinderKanzlei„Sibeth PartnerschaftRechtsanwälteSteuerberater“. CLAUDIA OTTLO Die Rechtsanwältin ist in der Kanzlei „Sibeth Partner- schaft Rechtsanwälte Steuerberater“ schwerpunkt- mäßig auf den Gebieten Miet- und WEG-Recht tätig. www.sibeth.com Dr. Susanne Schießer Claudia Ottlo Entscheidungen rund um das Wohneigentum In dieser Ausgabe befassen wir uns mit den Fragen, welchen Handlungsspielraum eine WEG bei Verschmelzung einer Verwaltungs-GmbH hat, mit welchen Konsequenzen Mieter bei Verlust der ausgehändigten Wohnungsschlüssel rechnen müssen, und welche Rechtskraft eine Dienstleister- kündigung hat, wenn dafür die Verwaltervollmacht fehlt. Schicksal des Verwaltervertrages bei Verschmelzung der Verwalterin auf eine andere juristische Person Was war passiert: Im Jahr 2007 bestell- ten die Wohnungseigentümer die Firma G-GmbH bis Mai 2012 zur Verwalterin und schlossen entsprechende Verwal- terverträge mit ihr ab. Mit Verschmel- zungsvertrag vom 01.08.2011 wurde die G-GmbH auf die D-GmbH verschmolzen, die Verschmelzung wurde im September 2011 ins Handelsregister eingetragen. Die WEG beschloss auf einer Eigentümerver- sammlung im November 2011, einer et- waigen Übertragung des Verwalteramtes sowie des mit der G-GmbH geschlosse- nen Verwaltervertrages auf die D-GmbH zu widersprechen und vorsorglich die Ver- walterverträge fristlos, hilfsweise fristge- recht zu kündigen. Mit sofortiger Wirkung wurde eine neue Verwalterin bestellt und der Abschluss der entsprechenden Ver- walterverträge mit der neuen Verwalterin freigegeben. Die D-GmbH erhob Klage zur Feststellung des Fortbestands der mit der G-GmbH geschlossenen Ver- walterverträge. Die Meinung des Gerichts: Nach Auffassung des BGH wurden die Verwalterverträge nicht durch die Verschmelzung der Verwalterin zur D-GmbH beendet. Zwar kann ein Ver- walter seine Befugnisse nicht rechtsgeschäftlich auf Dritte übertragen oder diesen zur Ausübung überlassen. Das ist hier jedoch auch nicht der Fall. Die G-GmbH hat ihre Rechtsstellung nicht auf die D-GmbH übertragen, son- dern ist auf diese verschmol- zen worden. Daher ist sie als bisherige Rechtsträgerin gem. § 20 Abs. 1 Nr. 2 UmwG mit Ein- tragung der Verschmelzung ins Register untergegangen; ihr Vermögen und ihre Verbindlichkeiten sind mit Ausnahme höchstpersönlicher Verbindlichkeiten auf die übernehmende D-GmbH überge- gangen. Die Gesamtrechtsnachfolge er- streckt sich auch auf den zwischen dem Verwalter und der WEG geschlossenen Verwaltervertrag. Dieser Vertrag stellt dann keine höchstpersönliche Verbind- lichkeit dar, wenn er mit einer juristischen Person geschlossen wurde – dann kann sich die WEG nicht darauf berufen, die Ausführung der Verwalterdienste durch eine bestimmte Person sei Grundlage des Vertrages. Bei einer juristischen Person als Verwalter haben die Wohnungseigen- tümer normalerweise keinerlei Einfluss darauf, wer sich „persönlich“ um die Ver- waltung der WEG kümmert. Außerdem kann es nach Ansicht des BGH auch nicht im Interesse einer WEG liegen, wenn bei der Umwandlung der als Verwalter bestell- ten juristischen Person keine lückenlose Verwaltung der WEG mehr gewährleistet wäre. Nach Auffassung des BGH stellt die Verschmelzung in der Regel auch keinen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages gem. § 314 Abs. 1 BGB dar. Hier müssten besondere Um- stände vorliegen, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden

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