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DDIV 05_2014

RECHT & STEUERN 42 DDIVaktuell 05|14 Da nur Räume zu Sondereigentum erklärt werden können, wesentliche Bestandteile solcher Räume aber nicht, ist fraglich, ob Balkone überhaupt Raumeigenschaft besitzen. sprechend ist es ebenso vorstellbar, dass zwar die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung (und somit zur Auftrags- vergabe gegenüber Handwerkern) bei der Gemeinschaft liegt, allerdings die Kosten der Maßnahme vom Sondereigentümer zu tragen sind. Voraussetzung für eine vom Gesetz abweichende Regelung ist in jedem Fall eine klare und eindeutige Ver- einbarung in der Gemeinschaftsordnung. Fehlt es daran, kann also ein objektiver Leser nicht auf Anhieb erkennen, dass eine vom Gesetz abweichende Regelung gewollt ist, dann bleibt es bei der gesetz- lichen Zuständigkeitsverteilung. Dies hat der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren mehrfach festgestellt und so sei- ne ständige Rechtsprechung verfestigt (siehe etwa BGH Urt. v. 22. 11. 2013 - V ZR 46/13 Rn 10; Urt. v. 2. 3. 2012 – V ZR 174/11 Rn 7). Diese Auslegungsregel gilt ausdrücklich auch für Balkone. So hat der BGH entschieden, dass eine in der Tei- lungserklärung (Gemeinschaftsordnung) getroffene Regelung, nach deren Wort- laut „Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigen- tümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instand zu setzen und instand zu halten sind,“ nicht etwa einschränkend dahin auszulegen ist, dass hiervon solche Kosten ausgenommen wären, die im Gemein- schaftseigentum stehende Balkonteile betreffen (BGH 16.11.2012 – V ZR 9/12). Der BGH hat mit dieser Aussage einer bei den Oberlandesgerichten verbreiteten Rechtsansicht eine Absage erteilt, wo- nach Teile der Balkonunterkonstruktion in jedem Falle der Instandsetzungsver- antwortung und Kostentragungspflicht der Gemeinschaft unterstellt blieben, da der Balkonnutzer an diesen tragenden Teilen eines Balkons eben keinen „aus- schließlichen Gebrauch“ im Sinne der o.g. Regelung habe. Für den vom BGH ent- schiedenen Fall bedeutete dies, dass der Sondereigentümer die Kosten der Repara- tur der schadhaften Balkon- und Fugenab- dichtung selbst zu zahlen hatte und sich die übrigen Miteigentümer folglich nicht an den Kosten zu beteiligen hatten. Zur Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum Für die Verwalterpraxis kommt es oft nicht auf die Eigentumsverhältnisse an Balkonen an, um strittige Fragen zu klä- ren. Dennoch lohnt es sich, einige Worte über die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum an Balkonen und Balkonteilen zu verlieren. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können nur Räume zu Sondereigentum erklärt wer- den, die wesentlichen Bestandteile solcher Räume hingegen nicht. Vielmehr sind die wesentlichen Bestandteile von – wirksam – zu Sondereigentum erklärten (sprich: sondereigentumsfähigen) Räumen kraft Gesetz, d. h. also eben gerade nicht durch rechtsgeschäftliche Bestimmungen in der Teilungserklärung, ebenfalls Sonderei- gentum, da sie rechtlich das Schicksal des Raumes teilen. Dieser Grundgedan- ke gilt entsprechend für Balkone, was zu der Frage führt, ob Balkone überhaupt Raumeigenschaft besitzen, also sonderei- gentumsfähig sind. Höchstrichterlich geklärt ist dies nicht. Die überwiegende Auffassung bejaht die Raumqualität von Balkonen, besonders dann, wenn im Auf- teilungsplan die Balkone eine Nummer erhalten haben, ebenso wie die anderen zur selben Wohnung gehörenden Zim- mer. Folgt man dieser Ansicht, bedeutet dies aber nicht, dass alle Teile des Balkons sondereigentumsfähig wären. Denn aus den Regelungen in § 5 Abs. 1 und Abs. 2 WEG ergibt sich wiederum, dass sämtliche Teile des Balkons, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder die äußere Gestaltung des Gebäudes prägen, zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. Derartige Balkonteile sind mithin nicht sondereigentumsfähig. Dies gilt bei- spielsweise für Brüstung, Geländer, Decke, Bodenplatte und sonstige konstruktiv not- wendigen Teile, Balkontüren und auch – vgl. den oben zitierten Fall des BGH – die Isolierschicht (Aufzählung nach Armbrüs- ter in Bärmann, WEG 12. Auflage 2013, § 5 Rn 59). Als sondereigentumsfähiger Rest bleiben letztlich nur wenige Teile, na- mentlich der oberste begehbare Balkon- belag, Innenputz und Innenfarbanstrich sowie beispielsweise – sofern vorhanden – eine Holzverkleidung der Balkonunter- seite des darüber befindlichen Balkons. Beim Balkonbelag ist also danach zu dif- ferenzieren, ob er eine mechanische und/ oder abdichtende Funktion besitzt oder nicht. Falls ja, fehlt die Sondereigentumsfä- higkeit, so dass etwa auch eine notwendig der Abdichtung dienende oberste Balkon- schicht zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört. Steht der Balkonbelag hingegen im Sondereigentum, wie z. B. bei auf Mörtelsäckchen oder Kunststoffgit- tern verlegten Balkonplatten oder einem Von der gesetzlichen Zuständigkeitsvertei- lung in der Teilungserklärung – besser gesagt: der Gemeinschaftsordnung – abweichende Regelungen können vereinbart werden.

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