Please activate JavaScript!
Please install Adobe Flash Player, click here for download

DDIV 05_2013

VERWALTUNG & FINANZEN 52  DDIVaktuell 05 | 13 Unternehmensverkauf, aber wie? Der Generationswechsel in der Immobilienverwalterbranche steht bevor. Da jedoch meistens der eige- ne Nachwuchs nicht unbedingt das Lebenswerk seines Vaters oder seiner Mutter übernehmen möchte, stellt sich für die Inhaber der Firmen oftmals die Frage, wie sie ihren Betrieb veräußern können. Von Wolfgang Mattern Häufig handelt es sich bei Immo- bilienverwaltungen um kleine oder mittle- re Betriebe in Form einer GmbH oder bei den kleineren Immobilienverwaltern oft um Einzelfirmen, die vom Inhaber selbst geleitet werden. In dieser Situation wer- den Inhaber in den nächsten Jahren eine Nachfolgeregelung für ihre Firma suchen. Da der Inhaber einer Firma in der Regel nur einmal seinen Betrieb veräußert, ent- weder weil er als Firmeninhaber in den Ruhestand geht oder aber sich beruflich vollkommen neu orientiert, wird er dem- entsprechend vorsichtig sein, um nicht Ge- fahr zu laufen, übervorteilt zu werden. Im Prinzip sind bundesweite Nachfrager auf der Suche nach geeigneten Kandidaten, um das eigene Portfolio sinnvoll zu erwei- tern. In der Regel ist der Kaufinteressent im Umkreis von etwa 50 Kilometer zum Verkäufer schon als Immobilienverwalter tätig. Allerdings existieren auch große bun- desweit tätige Verwaltungsfirmen, die an bestimmten Standorten die Verwaltung erweitern möchten. Zu den häufigsten Übergangsformen zählt der Verkauf an externe Nachfolger, noch vor der familieninternen Nachfolge oder dem Management buy out. Etwa zehn bis 15 Prozent der insbesondere kleineren Im- mobilienverwaltungsunternehmen werden aufgrund mangelnder Nachfolgeregelun- gen schließlich aufgelöst (Liquidation). Wenn Immobilienfirmen als GmbH oder KG verkauft werden (share deal) kann der Käufer laut Gesetz den Erwerb nicht steuerlich abschreiben. Trotzdem ist es in der Praxis die häufigste Variante, weil das Wichtigste, und damit letztendlich auch das für den Kaufpreis entscheidend ist, dass bei Übergang von GmbH- oder KG-Anteilen das Unternehmen als sol- ches bestehen bleibt. Die einzelnen Woh- nungseigentümergemeinschaften haben in der Regel Verträge mit der GmbH oder mit der KG. Bei einem Wechsel des Ge- sellschafters haben sie deshalb keine Be- rechtigung zur Kündigung. Die Höhe des Kaufpreises hängt unter anderem von dem Bestand und insbesondere auch von der Laufzeit der einzelnen Verträge mit den Wohnungseigentümergemeinschaften ab. Daher gründen viele Unternehmen, bevor sie zum Verkauf an den Markt ge- hen, noch eine GmbH. Hier ist es dann notwendig, dass alte bestehende Verwal- terverträge auf die neue GmbH umge- schrieben werden und sich die jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaften hiermit auch einverstanden erklären. Die meisten Probleme bei Einzelfirmen Bei Kleinbetrieben in der Rechtsform der Einzelfirma gibt es erfahrungsgemäß beim Verkauf die meisten Schwierigkeiten. Hier muss im Vorfeld alles perfekt vorbereitet werden, denn jeder Fehler kostet später bares Geld und sorgt für nicht gewollten Ärger. Das heißt konkret, dass bei einem Wechsel des Inhabers ein neuer Vertrags- partner in den Verwaltervertrag eintritt, mit dem sich die Wohnungseigentümer- gemeinschaft nicht einverstanden erklären muss. Im Gegenteil, die Eigentümerge- meinschaft muss den Vertragspartner aus- drücklich akzeptieren. Ansonsten hat die WEG das Recht den Verwaltervertrag zu kündigen. Der Übergang muss deshalb besonders vorsichtig und behutsam unter Einbeziehung der einzelnen WEGs erfol- gen. Entscheidend für den Kaufpreis sind zunächst das Bestandsvolumen sowie die Laufzeit der Verträge. Es gibt verschiedene Zehn bis 15 Prozent der kleineren Immobili- enverwaltungsunternehmen werden aufgrund mangelnder Nachfolgeregelungen aufgelöst

Pages