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DDIV 05_2013

RECHT & STEUERN 44 DDIVaktuell 05|13 Ein Bauingenieur aus Braunschweig (dessen Name hier nicht genannt werden soll) erbaute im Jahre 1969 ein drei- geschossiges Gebäude mit mehreren Eigentumswohnungen und einer Gaststätte. Die Gaststätte wollte er selber behalten und verpachten. Die übrigen Wohnungen wurden veräu- ßert. Er begab sich zu einem Notar im ländlichen Bereich von Schleswig-Holstein, der ihm eine Teilungserklärung (TE) und eine Gemeinschaftsordnung entwarf, in der die Interessen des Bauingenieurs als Eigentümer des Teileigentums (Gaststätte) berücksichtigt werden sollten. Der findige Notar hat unter dem Stichpunkt „Verwaltungsbeirat“ Folgendes festgelegt. „Der Sondereigentümer am gewerblichen Gaststättenteil ist ge- borenes Mitglied des Verwaltungsbeirats. Er kann statt seiner eine natürliche oder juristische Person mit der Wahrnehmung dieser Funktion betrauen.“ Die Eigentümergemeinschaft lebte diese Teilungserklärung fast 44 Jahre. Offensichtlich störte sich niemand an dieser Formulierung. Der jeweilige Eigentümer des Teileigentums Gaststätte wurde somit automatisch Verwaltungsbeirat. Nun- mehr im Jahre 2013 hat sich ein Wohnungseigentümer, der eine Wohnung in diesem Objekt im Jahre 2012 erwarb, über diese Passage in der Teilungserklärung doch sehr verwundert gezeigt und die Verwaltung auf seine Bedenken hingewiesen. Da nunmehr Wahlen für den Verwaltungsbeirat anstanden, fragte sich die Verwaltung, wie sie die Wahl durchführen kann. Diese Frage wollen wir versuchen zu beantworten. Gemäß §29 Absatz1 WEG können die Wohnungseigentümer (WE) durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungs- beirats beschließen. Hieraus folgt zunächst, dass der Beirat ein freiwilliges Organ der jeweiligen Wohnungseigentümergemein- schaft ist, wobei in der Teilungserklärung oder in der Gemein- schaftsordnung grundsätzlich festgelegt werden kann, ob und wie viele Beiratsmitglieder gewählt werden können. Die Wahl des Beirats beziehungsweise die Bestellung des Verwaltungs- beirats ist deshalb nach wie vor nicht zwingend vorgeschrieben. Nicht selten enthalten Teilungserklärungen (TE) jedoch Rege- lungen, die – hiervon in zulässiger Weise abweichend – die WE verpflichten, einen Beirat zu wählen. Auch abweichende und ergänzende Regelungen im Hinblick auf die Wahl, Zusammen- setzung, Anzahl sowie die Rechte und Pflichten des Beirats sind möglich. Ob allerdings darüber hinaus auf Seiten des teilenden Eigentümers die Befugnis besteht, einen speziellen Wohnungs- oder Teileigentümer als dauerhaftes, sogenanntes geborenes Mitglied des Beirats zu bestimmen, halten wir für fraglich. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass die Errichtung des Verwaltungsbeirats fakultativ und gerade nicht zwingend ist. Daher wurde dessen Errichtung auch der freien Entscheidung der WE anheimgestellt (vergleiche Protokoll der 115. Sitzung des Bundestags vom 31. Januar 1951). Auch an vielen anderen Neues aus dem Norden Das geborene Beiratsmitglied Der Autor WOLFGANG MATTERN Wolfgang Mattern hat den Tätigkeitsschwerpunkt Immo- bilienrecht und ist Fachanwalt für Bau-, Architekten- und Steuerrecht. Er ist geschäftsführender Vorstand des VDIV Schleswig-Holstein, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, mit Kanzleien in Kiel und Hamburg. Es gibt nichts, was es nicht gibt. Auch nach jahrzehntelanger Erfahrung in Wohnungseigentumsangelegenheiten treten immer wieder neue Sachverhalte auf, die bis heute nicht abschließend rechtlich geklärt sind. Foto:©YanikChauvin/Shutterstock.com

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