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DDIV 05_2013

RECHT & STEUERN 42 DDIVaktuell 05|13 Der Autor THORSTEN WENNING Der Fachanwalt für Miet- und Woh- nungseigentumsrecht ist Partner der Kanzlei GTW in Krefeld. Weitere Tätigkeitsgebiete sind privates Bau- recht, Architekten- und Ingenieurrecht, Bauträgerrecht und Immobilienrecht. Erfahrungen mit dem neuen Mietrecht – Berliner Räumung Mit der seit dem 1. Mai 2013 geltenden Mietrechtsreform und der gesetzlichen Fixierung der „Berli- ner Räumung“ haben Vermieter grundsätzlich mehr Rechtssicherheit erhalten, da der Ausschluss des säumigen Mieters mittels Austausch des Schlosses der Wohnungstüre nun positiv fixiertes Recht ist. In der täglichen Räumungspraxis zeigt sich jedoch schon jetzt, dass Vermieter diesen Vorteil mit zusätzlichen Kosten und Risiken bezahlen müssen: etwa in Form eines Vorschusses für die Hilfskräf- te des Gerichtsvollziehers oder durch sich schon jetzt abzeichnende für Anschluss- streitigkeiten über das in der Wohnung vorgefundene Hab und Gut des Mieters. Bis sich der Umgang mit der Neureglung eingependelt hat, sollten Vermieter dem Gerichtsvollzieher daher sehr genau über die Schulter schauen und auf eine mög- lichst vollständige Protokollierung der vorgefundenen Gegenstände achten. Bereits mit Beschluss vom 17. November 2005 hatte der Bundesgerichtshof die so- genannte Berliner Räumung, das heißt, die auf bloße Besitzverschaffung beschränkte Räumung, für zulässig erachtet. Diese Art der durch die Rechtsprechung geschaffe- nen Räumung hatte sich schnell zur be- liebtesten Art der Räumung entwickelt. Die Kosten der Berliner Räumung, die mangels Solvenz des Mieters meistens am Vermieter hängen blieben, waren in der Regel geringer als bei einer vollstän- digen Räumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher. Der Vermieter konnte nämlich die Wohnungseinrichtung des Mieters zunächst einfach in der zu räu- menden Wohnung belassen und später selbst für eine Räumung und Einlagerung der hinterlassenen Gegenstände sorgen. Allerdings waren Einzelheiten dieser Art der Räumung auch in der Rechtsprechung umstritten und eine gesetzliche Regelung daher sinnvoll. Die Praxis zeigt jedoch: Auch die gesetzlich geregelte Berliner Räu- mung bereitet Vermietern Probleme. Erstes Problem: die Dokumentationspflicht Der Gerichtsvollzieher ist nunmehr ge- halten, alle frei ersichtlichen beweglichen Sachen, die er beim Vollstreckungstermin vorfindet, schriftlich und gegebenenfalls auch visuell durch Fotos zu dokumentieren. Das Protokoll soll dazu dienen, Streit zwi- schen Vermieter und Mieter zu vermeiden über das Hab und Gut, das der Vermieter bei der Besitzeinweisung vorgefunden hat. Das Problem liegt darin, dass die Protokol- lierung nicht die Anforderungen an eine vollständige Inventarisierung erfüllen muss, sondern lediglich einen zuverlässigen Über- blick bieten soll über den zur Zeit der Räu- mung vorhandenen wesentlichen Bestand und Zustand der beweglichen Sachen des Mieters. Die Gefahr besteht, dass kleinere Gegenstände wie Mobiltelefone, Schmuck, Umschläge mit Bargeld und dergleichen bei der Protokollierung übersehen und an- schließend zum Gegenstand von Streitig- keiten werden können. Vermieter sollten daher größtes Interes- se daran haben, bei der Protokollierung möglichst anwesend zu sein und darauf zu achten, dass solche Gegenstände vom Gerichtsvollzieher nicht übersehen son- dern genauestens festgehalten werden. Insbesondere ist darauf zu achten, dass das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Gegenständen auf den vom Gerichts- vollzieher angefertigten Fotos festgestellt werden kann. Zweites Problem: Nur „frei ersicht- liche Sachen“ müssen protokolliert werden Eine besondere Herausforderung beim Umfang der Protokollierung stellt die ge- setzliche Formulierung „frei ersichtliche Sachen“ dar. Aus dem Wortlaut „frei er- sichtlich“ ergibt sich, dass der Inhalt von Schubladen und Schränken nicht umfasst sein dürfte. Die Folge: Behauptet der Mie- ter anschließend, dass derart versteckte Wertgegenstände im Zuge der Räumung übersehen worden und abhandengekom- men seien, sind Streitigkeiten vorprogram- miert. Hier trägt die nunmehr geregelte

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