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DDIV 05_2013

05 | 13  DDIVaktuell  41 Arbeitgeberposition der WEG bei Vertragsabschluss „vertreten durch den Verwalter“ Was war passiert? Das Bundesarbeits- gericht (BAG) hatte über die Kündi- gungsschutzklage eines Hausmeisters zu entscheiden; diese war zunächst sowohl gegen den Verwalter des gemeinschaftli- chen Eigentums einer WEG als ursprünglich auch gegen die WEG gerichtet. Zwischen dem Hausmeister und „der Wohnungsei- gentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter“ war 1993 ein Arbeitsver- trag geschlossen worden. Im Arbeitsvertrag wurde dem Verwalter insbesondere die Weisungsbefugnis für den Hausmeister ein- geräumt, einzelne Wohnungseigentümer und von der WEG gewählte Ausschüsse hatten ausdrücklich keine Weisungsbefug- nis. Als Dienstberechtigter wurde die WEG bezeichnet, deren Weisungsbefugnis auch nicht ausgeschlossen war. Der Verwalter kündigte namens und im Auftrag der WEG zum 30. April 2010 den Arbeitsvertrag. Dar- aufhin erhob der Hausmeister Kündigungs- schutzklage zum Arbeitsgericht und vertrat insbesondere die Auffassung, dass der Ar- beitsvertrag entgegen der äußeren Ver- tragsform nicht mit der WEG, sondern mit dem Verwalter als Arbeitgeber bestanden habe. Sämtliche Weisungsbefugnisse hätten ausschließlich dem Verwalter zugestanden, wodurch dem Verwalter die Ausübung der Arbeitgeberfunktion vollständig übertragen worden sei. Die Meinung des Gerichts: Das BAG war – wie bereits die Vorinstanzen – der Ansicht, dass der Arbeitsvertrag zwischen dem Hausmeister und der WEG, nicht aber zwischen dem Hausmeister und dem Verwalter bestanden habe. Arbeitnehmer sei, wer auf Grund eines privatrechtlichen Vertrags im Dienste eines anderen zur Leistung weisungsgebundener, fremdbe- stimmter Arbeit in persönlicher Abhän- gigkeit verpflichtet sei. Arbeitgeber sei der andere Teil des Arbeitsverhältnisses, also derjenige, der die Dienstleistungen vom Die Autorinnen KERSTIN THIEL Die Rechtsanwältin und Europajuris- tin mit den Tätigkeitsschwerpunkten Immobilien im Bestand, Mietrecht und Arbeitsrecht ist seit 2010 für die Kanzlei SIBETH Partnerschaft Rechtsanwälte Steuerberater tätig. Sie ist seit 2007 Lehrbeauftragte für Verhandlungstechniken an der Hochschule Biberach im Masterstudi- engang Projektmanagement (Bau). DR. SUSANNE SCHIEßER Arbeitnehmer kraft des Arbeitsvertrags fordern und damit die wirtschaftliche und organisatorische Dispositionsbefugnis über die Arbeitsleistung des Arbeitnehmers und den Nutzen aus ihr habe. Dabei komme es auf den im Einzelfall erkennbaren Par- teiwillen an. Vorliegend sei die WEG aus- drücklich als Dienstberechtigte bezeichnet, der Arbeitsvertrag vom Verwalter aus- drücklich als Vertreter der WEG geschlos- sen worden. Dem Verwalter hätten die sich aus dem Arbeitsverhältnis ergebenden Befugnisse nicht kraft eigenen Rechts, son- dern nur abgeleitet aus der Rechtsposition der WEG zugestanden. Der WEG als Gan- zes hätten zudem weiterhin Arbeitgeber- rechte zugestanden, ebenso sei die WEG die Nutznießerin des Anspruchs auf die ­Arbeitsleistung gewesen. Dokumentation: BAG, Urteil vom 27.9.2012 – 2 AZR 838/11, Entscheidungs- abdruck in NZM Heft 11 vom 11.6.2013. Das BAG hat in dieser Entscheidung bestätigt, dass auch die WEG als Gemeinschaft Partei eines Arbeitsvertrags, also insbesondere Arbeitgeberin, sein kann und dass eine weitgehende Übertragung der Arbeitgeberrechte an den Verwalter ihrer Arbeitgebereigenschaft nicht ent- gegensteht. Mit Beschluss vom 2.6.2005 (Az. V ZB 32/05) entschied dann der BGH, dass eine WEG rechtsfähig sei, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnehme. Seit dem 1.7.2007 regelt das Gesetz die durch Richterrecht entwi- ckelte Teilrechtsfähigkeit der WEG nun ausdrücklich. Nach § 10 Absatz 6 Satz 1 WEG kann die Eigentümergemeinschaft selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft begründeten und erworbenen Rechte und Pflichten (§ 10 Absatz 6 Satz 2 WEG) und der Verband kann vor Gericht klagen und verklagt werden (§ 10 Absatz 6 Satz 5 WEG). Dementsprechend hat nun auch das BAG, das im Gegensatz zum BGH nicht oberstes Instanzgericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit, sondern oberstes Instanzgericht der Arbeits- gerichtsbarkeit ist, entschieden, dass die WEG Partei eines Arbeitsvertrages sein kann und als solche auch vor den Arbeitsgerichten verklagt werden kann. Zudem hat das Gericht klargestellt, dass die WEG auch Inhaberin der Arbeitgeberrechte bleibt, wenn sie dem Verwalter weitgehend die Arbeitgeberrechte überträgt, was praktisch immer geschieht, um die Handlungsfähigkeit der WEG als Arbeitgeberin sicherzustellen oder zu erleichtern. Das BAG hat sich damit ganz der bisherigen Linie des BGH angeschlossen. Es sollte allerdings darauf geachtet werden, dass der Verwalter sowohl beim Abschluss von Arbeitsverträgen als auch im Laufe dieser Arbeitsverhält- nisse immer ausdrücklich im Namen bzw. als Vertreter der WEG auftritt, um sicherzustellen, dass das Arbeitsverhältnis tatsächlich bei der WEG als Arbeitgeberin verbleibt. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER:

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