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DDIV 05_2013

RECHT & STEUERN 40 DDIVaktuell 05|13 buchamts beanstandete, es fehle der Nachweis der Verwaltereigenschaft für die notwendige Zustimmung des Verwal- ters bei der Veräußerung des Wohnungs- eigentums. Die Meinung des Gerichts: Die gegen die Beanstandung des Rechtspflegers gerichtete Beschwerde hatte Erfolg. Der Verwalterzustimmungsnachweis muss sich auf die Verwaltereigenschaft des Zustimmenden erstrecken. Dieser Nach- weis kann durch die Vorlage einer Nie- derschrift über den Bestellungsbeschluss erfolgen, bei welcher die Unterschriften des Verwaltungsvorsitzenden und einem Eigentümer öffentlich beglaubigt sind. Dieser Bestellungsbeschluss für die da- malige Verwalterin war rechtlich nicht zu beanstanden. Die fehlende Unterschrift des auf der Versammlung von 2010 nicht anwesenden Eigentümers führen weder zur Nichtigkeit noch zur Anfechtbarkeit des damals gefassten Beschlusses, diese sind keine Gültigkeitsvoraussetzungen. Die damalige Verwalterin war deshalb zum Zeitpunkt, zu dem die Zustimmung Die erforderliche Verwalterzustimmung und damit auch die Bestellung des Ver- walters muss allerdings in grundbuchtauglicher Form, das heißt wenigstens no- tariell beglaubigt, nachgewiesen werden. Die Zustimmung des Verwalters sollte daher immer beim Notar beglaubigt werden. Auch die Bestellung des Verwalters sollte gerade in größeren Anlagen, in denen mit einem Verkauf häufig zu rechnen ist, und in denen dennoch eine Zustimmungspflicht vorgesehen ist, notariell be- glaubigt werden. Dies kann durch Ableisten der Unterschriften des Verwalters, eines Beiratsmitglieds (sofern vorhanden) und eines weiteren Eigentümers un- ter das entsprechende Versammlungsprotokoll einer WEG vor dem Notar ge- währleistet werden. Anderenfalls muss diese Beglaubigung nachgeholt werden. (NJOZ 2013, 965) RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Verwalters Ermittlungspflicht beim Eigentümerwechsel Der Verwalter muss nicht vor je- der Eigentümerversammlung beim Grundbuch nachfragen, ob Eigen- tumswechsel stattgefunden haben. Dies muss auch dann gelten, wenn dem Verwalter Verkaufsabsichten oder -bemühungen bekannt sind. Der Verwalter ist auf die Mitwirkung der Eigentümer angewiesen. (NJW- Spezial 2013, 355) RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Was war passiert? Das Landgericht München I hatte über folgenden Fall zu entscheiden: Der Verwalter beruft die ihm bekannten Wohnungseigentümer zur Ver- sammlung ein. Vor dieser Versammlung wurde ein Wohnungseigentum veräußert, wovon der Verwalter jedoch nichts wuss- te. Er wurde weder vom ordnungsgemäß geladenen Verkäufer noch vom Käufer darüber informiert; der Grundbuchauszug wurde erst nach der Eigentümerversamm- lung während des Beschlussanfechtungs- verfahrens übersandt. Der Käufer leitete deshalb ein Anfech- tungsverfahren ein. Die Meinung des Gerichts: Der Käufer kann sich auf die feh- lende Einladung zur WEG-Versammlung nicht berufen. Es ist die Pflicht der Kauf- vertragsparteien, den Verwalter über den Eigentümerwechsel zu informieren. Der Verwalter darf davon ausgehen, dass die Wohnungseigentü- zur Veräußerung erteilt wurde, wirksam bestellt. Der maßgebende Zeitpunkt ist die notarielle Beurkundung, nicht der Zeitpunkt des Antrags auf Eigentumsum- schreibung oder gar die Eigentumsum- schreibung selbst. mer bezüglich ihres Wohnungseigentums ihre Interessen wahren. Dabei ist es unschädlich, dass dem Ver- walter die Verkaufsabsichten bereits vor der Eigentümerversammlung bekannt wa- ren; es kommt vielmehr ausschließlich auf den Eigentumsübergang durch Umschrei- bung im Grundbuch an, der oft erst lange Zeit nach dem schuldrechtlichen Verkauf erfolgt. Foto:©AaronAmat/Shutterstock.com

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