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DDIV 05_2013

05 | 13  DDIVaktuell  39 Häufig sind größere Verwalterbüros als juristische Person organisiert. Die Ausübung der WEG-Verwaltertätigkeit durch juristische Personen bleibt auch nach diesem Beschluss – im bisher vom BGH abgesteckten Rahmen – weiterhin möglich. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann allerdings – mangels Registerpublizität – nicht das Amt als WEG-Verwalter ausüben. Sämtliche anderen juristischen Personen einschließlich der haf- tungsbeschränkten UG haben jedoch diese Möglichkeit. In diesem Fall wird empfohlen, bereits im Verwaltervertrag diejenigen natürlichen Personen zu benennen, die das Verwal- teramt ausüben. Ist eine solche Bestimmung im Verwaltervertrag nicht getroffen, können nur die für die Gesellschaft gemäß der Handelsregistereintragungen vertretungsbefugten Personen das Verwalteramt und insbesondere den Vorsitz in der WEG-Versammlung aus- üben. (ZWE 2013, 176) RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: hebung des Bestellungsbeschlusses nicht unberechtigt, sondern bleibt wirksam. Die Verwalterin ebenso wie die übrigen Woh- nungseigentümer, für die die Verwalterin gehandelt hatte, waren und blieben daher im Prozess ordnungsgemäß vertreten. Der Beschlussanfechtungsklage wurde je- doch materiell-rechtlich stattgegeben, da die praktisch vollständige Delegation aller Aufgaben an den Ehemann der Verwalte- rin den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach. Indem sich die bestellte Verwalterin durch ihren Ehemann in den Eigentümerversammlungen vertre- ten ließ, liegt eine Überlassung der gesam- ten Verwaltertätigkeit an eine nicht zum Verwalter gewählte natürliche Person vor. Die Verwalterin darf sich ihrer Pflichten nicht durch eine vollständige Aufgaben- delegation auf ihren Ehemann entziehen. Das Amt des Verwalters ist grundsätzlich an die Person gebunden. Er darf sich zwar durch Hilfspersonen unterstützen lassen, seine Befugnisse und Aufgaben aber nicht ohne Zustimmung der Wohnungseigen- tümergemeinschaft ganz oder teilweise auf andere übertragen. Die besondere Vertrauensstellung des Verwalters schließt eine vollständige Delegation auf eine an- dere Person aus. Von einer vollständigen Aufgabendelegation ist bei Hilfspersonen grundsätzlich nicht auszugehen. Eine un- zulässige Delegation setzt jedoch dort an, wo der Verwalter die Verantwortung für die Auftragserledigung einer anderen Person überträgt. Entscheidend hierbei ist, ob der Verwalter die Weisungsbefugnis behält. Die Anwesenheit des Verwalters bei den Eigentümerversammlungen und die Vertretung der Eigentümergemein- schaft im Außenverhältnis und vor Ge- richt gehört zu den Kernbereichsaufgaben als Verwalter. Die eigenverantwortliche Wahrnehmung der Kernbereichsaufgaben des Verwalters sind unverzichtbare Grund- sätze im Wohnungseigentumsrecht, diese können weder durch einen Mehrheitsbe- schluss noch durch eine vertragliche Rege- lung ausgeschlossen werden. Form des Verwalterzustimmungsnachweises Was war passiert? Ein Wohnungsei- gentümer hat seine Eigentumswohnung mit notariellem Vertrag verkauft und aufgelassen. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblatts ist eingetragen, dass für eine Veräußerung des Wohnungsei- gentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Der Notar hat hierzu die unterschriftsbeglaubigte Verwalterzu- stimmung, eine beglaubigte Kopie des Protokolls der Wohnungseigentümerver- sammlung aus dem Jahr 2012 bezüglich eines Verwalterwechsels und beglaubigte Kopien der Bevollmächtigungen der frü- heren Verwalterin durch die Wohnungs- eigentümer mit deren Stimmen für und gegen den neuen Verwalter aus dem Jahr 2010 vorgelegt. Nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung von 2012 war die damalige Verwalterin in dieser Eigentümerver- sammlung allein zugegen, nur einer der Eigentümer wurde nicht durch die Verwalterin vertreten. Die Verwalterin stellte auf der Versammlung fest, dass der Antrag, die Verwal- tung ab dem 1. Januar 2011 auf den Herrn M zu übertragen, mehrheitlich angenommen worden ist. Das Protokoll ist von ihr als Versammlungslei- terin und in Vertretung für die Eigentümer un- terzeichnet worden. Der Rechtspfleger des Grund-

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