Please activate JavaScript!
Please install Adobe Flash Player, click here for download

DDIV 05_2013

05|13 DDIVaktuell 19 Für diese Beliebtheit spricht, dass die Preise von Eigentumswohnungen in den vergange- nen Jahren in manchen Regionen deutlich gestiegen sind. Laut dem Marktforschungsin- stitut empirica nahmen die Preise, zu denen Eigentumswohnungen in Inseraten zum Kauf angeboten wurden, im ersten Quartal dieses Jahres um 6,3 Prozent im Vergleich zum Vor- jahresquartal zu. Noch deutlich stärker war die Steigerung in den Metropolen: In Mün- chen legten die Angebotspreise gemäß einer Analyse des Immobilienberatungsunterneh- mens Jones Lang LaSalle im Jahr 2012 um 17,2 Prozent zu, in Berlin um 18,3 Prozent und in Düsseldorf sogar um 21,1 Prozent. Gespaltener Markt Trotz dieser beeindruckenden Zahlen: Bezo- gen auf ganz Deutschland kann von einem Wohnungsboom nicht wirklich die Rede sein. Wie ein Blick auf die längerfristige Zahlenrei- he von empirica zeigt, verteuerten sich in den kreisfreien Städten Neubau-Eigentumswoh- nungen seit 2004 lediglich um 16 Prozent oder 1,7 Prozent pro Jahr – trotz der starken Zunahme der letzten Zeit. Die Erklärung dafür: In den Jahren nach 2004 gingen die Preise zunächst deutlich zurück. In den Land- kreisen erreichten die durchschnittlichen Kaufpreise sogar erst zu Beginn dieses Jahres wieder das Niveau des Jahres 2004. Ähnliches gilt für die Entwicklung auf dem Mietwohnungsmarkt. „Das Problem deutli- cher Mietenanstiege ist keineswegs flächen- deckend“, hält das BBSR in einer aktuellen Untersuchung („Wohnungsengpässe und Mietensteigerungen“) fest. „Viele Städte, Regionen und ländliche Räume müssen sich mit einer schrumpfenden Bevölkerung und mit wachsenden Leerständen auseinander- setzen.“ In diesen Gebieten sind laut BBSR nicht Wohnungsknappheit und steigende Wohnungspreise die größten Herausforde- rungen, sondern Abwanderung, Alterung und Arbeitslosigkeit. Hoher Wohnungsleerstand Auch die Beratungsunternehmen empirica und CBRE zeichnen in ihrem Leerstands- index ein gespaltenes Bild der deutschen Wohnungsmärkte. „In Schrumpfungsregi- onen stagniert der Leerstand seit Jahren und beträgt derzeit 6,4 Prozent“, sagt Mi- chael Schlatterer, Teamleiter Residential Valuation bei CBRE. Demgegenüber liege der Leerstand in Wachstumsregionen bei nur 2,2 Prozent, wobei er im fünften Jahr in Folge rückläufig sei. Die Zahlen bezie- hen sich auf das Jahr 2011 und erfassen den marktaktiven Leerstand im Geschoss- wohnungsbau. Darunter verstehen die Ex- perten diejenigen Wohnungen, die ohne aufwändige Sanierungsarbeiten sofort ver- mietet werden können. Dabei verläuft die Trennlinie zwischen pro- sperierenden und schwächelnden Regionen keineswegs zwischen den alten und den neu- en Bundesländern. „Aussagekräftiger als Ost- West-Unterschiede sind die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrump- fenden und wachsenden Einwohnerzahlen“, sagt Schlatterer. Überdurchschnittlich hoch ist der Leerstand beispielsweise in Ostbay- ern sowie strukturschwachen Regionen von Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen. Umgekehrt gibt es mittlerweile ostdeut- sche Städte mit hoher Wohnungsnachfrage: In Dresden beträgt der marktaktive Woh- nungsleerstand nur 2,9 Prozent, in Potsdam sogar nur 1,5 Prozent. Dass die Einwohnerzahl in den nächsten Jahrzehnten gemäß den Prognosen der Sta- tistiker sinken wird, bedeutet nicht zwangs- läufig, dass sich auch die Nachfrage nach Wohnraum reduzieren wird. Entscheidend ist nämlich die Zahl der Haushalte, wie Prof. Dr. Günter Vornholz, Leiter Markt-Analyse der Deutschen Hypo, festhält. Und diese Zahl wird laut Vornholz „zunächst noch zu- nehmen, da der Trend zu kleineren Haus- halten weiter anhalten wird“. Auch laut der Wohnungsmarktprognose des BBSR wird sich die Wohnflächennachfrage bis 2025 noch erhöhen. Getragen wird diese Nach- frage von Eigentümerhaushalten: Während die Flächennachfrage bei Eigentumswoh- nungen um durchschnittlich 1,7 Prozent pro Jahr zulegen wird, wird sie bei vermieteten Geschosswohnungen um durchschnittlich 0,5 Prozent pro Jahr zurückgehen. Gebremster Preisanstieg Trotzdem sollten Wohnungseigentümer nicht darauf vertrauen, dass ihre Woh- nung dauerhaft an Wert gewinnen wird. „Insgesamt“, urteilt Michael Kiefer, Chef- analyst beim Immobilienportal Immobili- enScout24, „ist damit zu rechnen, dass die Preisanstiege im deutschlandweiten Schnitt allmählich abflachen werden.“ Diejenigen Eigentümer, die eine Wohnung als Kapi- talanlage erworben haben, müssen selbst in Ballungsregionen die Möglichkeit ein- kalkulieren, dass die Entwicklung der Mie- ten nicht mehr so erfreulich sein wird wie in letzter Zeit: Die Mieten in den meisten deutschen Großstädten, prognostiziert Dr. Marcus Cieleback, Leiter Research der bör- sennotierten Patrizia Immobilien, würden bis 2017 zwar weiter ansteigen, aber nicht mehr so stark wie in den letzten Jahren. Noch aber scheint angesichts niedriger Zinsen und fehlender Anlagealternativen die Attraktivität des deutschen Wohnim- mobilienmarkts ungebrochen zu sein – und zwar auch für Großinvestoren. Im ersten Halbjahr 2013 wurden in Deutsch- land nach Analysen von JLL Wohnungs- pakete für gut sieben Milliarden Euro gehandelt, ungefähr gleich viel wie im Vorjahreszeitraum. „Der deutsche Wohn- transaktionsmarkt“, urteilt Helge Scheune- mann, Leiter Research von JLL, „bleibt auf lange Sicht für Investoren attraktiv.“ DDIV Die Trennlinie verläuft zwischen prosperierenden und schwächelnden Regionen, nicht zwischen Ost und West.

Pages