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DDIV 04_2016

04 | 16  DDIVaktuell  7 Entwurf für 2. Mietrechtspaket liegt vor. Das Bundesjustizministerium hat Mit- te April einen Referentenentwurf zum zweiten Mietrechtspaket vorlegt. Die darin vorgesehenen Änderungen miet- rechtlicher Vorschriften beziehen sich im Wesentlichen auf die Toleranzgren- ze bei Wohnflächenabweichungen, den Mietspiegel und Mieterhöhungen nach Modernisierung. Aus Sicht der Immobili- enwirtschaft widersprechen die Vorschläge nicht nur den Verabredungen im Koaliti- onsvertrag, sondern konterkarieren auch die intensiven Bemühungen um mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland. Wohnfläche: Toleranzgrenze bleibt Bei Abweichungen der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag ge- nannten soll zukünftig Folgendes gelten: Für Mieterhöhungen und Betriebskos- tenabrechnungen soll nur noch die tat- sächliche Wohnfläche entscheidend sein. Bisher gilt die im Mietvertrag vereinbarte Fläche, bzw. eine um bis zu zehn Prozent abweichende Fläche. Unterschreitet die tatsächliche Wohnfläche die im Mietver- trag vereinbarte um mehr als ein Zehntel, soll dies künftig einen Mangel darstellen, der die Gebrauchstauglichkeit der Miet- sache mindert und zur Mietminderung berechtigt. Liegt die Abweichung zulasten des Mieters innerhalb der Toleranzgren- ze von zehn Prozent, soll die Beweislast beim Mieter liegen. Diese Regelung wird vom Deutschen Mieterbund begrüßt, vom DDIV allerdings kritisch bewertet. Wie DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler u. a. im „Tagesspiegel“ äußerte, wird dies vor allem nichtinstitutionelle Vermie- ter vor Probleme stellen. Die Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche bedürfe der kostenintensiven Beauftragung von Vermessungsfachleuten, zudem sei die Verlagerung der Beweislast auf die Mie- ter nicht ideal, da Nachweise nur schwer zu erbringen seien. Die Auswirkungen auf die WEG-Verwaltung allerdings sei eher gering, da hier ohnehin die Ver- einbarungen aus der jeweils geltenden­ Wohnungswirtschaft übt scharfe Kritik. Teilungserklärung und damit auch Flä- chenangaben verbindlich seien. Mietspiegel und Modernisierungsumlage Des Weiteren sieht der Entwurf vor, den Bezugszeitraum der ortsüblichen Ver- gleichsmiete, des sogenannten Mietspie- gels, von vier auf acht Jahre zu erweitern. Waren anfangs sogar zehn Jahre geplant, spricht sich die Bundesarbeitsgemein- schaft Immobilienwirtschaft (BID), in der der DDIV die Immobilienverwalter reprä- sentiert, klar gegen die Ausweitung aus. Die ortsübliche Vergleichsmiete würde so auf niedrigem Niveau eingefroren, der Wertverlust von Wohnungsbeständen programmiert. Auch neue, effektive Maß- nahmen der energetischen Gebäudemo- dernisierung würden erst viel später in die Mietspiegel einfließen, geplante Investitio- nen auf diese Weise verhindert. Der ursprüngliche Plan, die Modernisie- rungskosten nur bis zur Amortisation auf die Mieter umzulegen, scheint vom Tisch. Dafür aber soll die Mieterhöhung nach Modernisierung, die sogenannte Moder- nisierungsumlage, von elf auf acht Prozent abgesenkt werden, in einem Zeitraum von acht Jahren zudem maximal drei Euro pro Quadratmeter betragen. Auch diese Vorschläge lehnen die BID und der DDIV ab. Schon die geforderte Absenkung der ­modernisierungsbedingten Mieterhöhung auf zehn Prozent stellte ein enormes Inves- titionshemmnis dar, so ein Gutachten des Forschungsinstituts InWIS. Die Absenkung auf acht Prozent hätte noch drastischere Folgen: Sie würde die Energiewende im Gebäudebereich ausbremsen, obwohl im „Nationalen Aktionsplan Energieeffizienz“ festgelegt sei, dass bei der Umsetzung der im Koalitionsvertrag vorgesehenen Anpas- sungen darauf zu achten ist, die Anreize im Mietrecht für energetische Modernisierun- gen nicht zu verringern. Der wirtschaftliche Härtefall, auf den sich Mieter bei einer modernisierungsbeding- ten Mieterhöhung berufen können, soll zukünftig dann vorliegen, wenn mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete einschließlich der Heizkosten aufgewendet werden müssen. Dies trifft einkommensschwache Mieter insofern hart, als es für sie noch schwerer wird, auf dem freien Wohnungsmarkt Fuß zu fassen. Eine Neuerung gibt es auch für den alters- gerechten Umbau, der künftig als Moder- nisierung gewertet werden soll. Vermieter könnten dann acht Prozent der Umbaukos- ten auf die Jahresmiete umlegen. Angesichts des erforderlichen Bedarfs an altersgerech- tem Wohnraum begrüßt der DDIV diesen Vorschlag, hält allerdings den Anteil der umlagefähigen Kosten für deutlich zu gering. Foto: © FikMik / Shutterstock.com

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