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DDIV 04_2016

46  DDIVaktuell 04  | 16 VERWALTUNG & FINANZEN Pro & Contra Ja, es ist ein lohnendes Geschäft für den Verwalter, aber das sollte man sich schon etwas genauer anschauen: Es lohnt für einen Verwalter, wenn man das „Geschäftliche“ nicht nur auf den un- mittelbaren Umsatz bezieht, der mit der Verwaltung einer Wohnung oder einer Gewerbeeinheit zu erzielen ist. Sonderei- gentumsverwaltung (SEV) ist ein Ergän- zungsgeschäft zur WEG-Verwaltung, mit dem nicht nur die Bewirtschaftung der Wohnung bezahlt wird, sondern auch mögliche Makleraktivitäten. Sie fördert die individuelle Zusammenarbeit und Ver- bundenheit mit einzelnen Eigentümern bei der Betreuung ihrer Mieter. SEV sollte auch bedeuten: Generalvollmacht zur Ver- tretung des Eigentümers in der jährlichen Eigentümerversammlung. Dies aber mit der Maßgabe, dass bei Entscheidungen in größerem Wertumfang der Eigentümer sehr wohl seine Position bezieht. Andersherum: Wer in einer WEG keine SEV anbietet – gleich, zu welchen Kon- ditionen – könnte es alsbald mit einem Wettbewerber zu tun bekommen, der in diese vermeintliche Lücke springt und ­ Eigentümern seine „Dienstleistung aus ei- ner Hand“ schmackhaft macht. SEV ist aber nur dann ein lohnender Auftrag, wenn er entsprechend vergütet wird. Das breite Spektrum an Leistungen, von der allgemeinen Mieterbetreuung, dem Mietinkasso, der Erstellung der ­ Betriebskostenabrechnung auf Grund- lage der Daten der WEG über Woh- nungsabnahmen und -übergaben bis hin zur ­ Beauftragung von Reparaturen, kann man im Allgemeinen für 22 Euro brutto pro Monat keineswegs leisten. Warum keine abgestuften Preis-Leis- tungsmodelle anbieten? Einzelpreise für die verschiedenen Vorgänge im Sinne eines ­ „Teilmiet-Services“ können für den Verwalter attraktiver sein als ein einziger kleiner Bruttobetrag, der mit allumfäng- licher Haftung verbunden ist. Denkbar wäre z. B. ein fester Betrag für die Prü- fung und Durchführung von Mieterhö- hungsverlangen, der sich an der geltend gemachten Mieterhöhung orientiert. SEV ist auch nur dann ein lohnendes Ge- schäft, wenn der Verwalter ein Top-Fach- mann ist, der weiß, was er tut. Nicht viele Vermieter (und auch Verwalter) überbli- cken das Konfliktpotenzial, das die SEV birgt: Man hat es hier mit zwei prinzipiell nicht verbundenen Regelungskomplexen zu tun, dem WEG- und dem Mietrecht. ­ Eigentümer brauchen einen Partner, der es versteht, beide in Einklang zu bringen. Da das Verhältnis der Wohnungseigentü- mer untereinander durch Teilungsverein- barung und/oder Gemeinschaftsordnung festgelegt ist, ist der jeweilige Mietver- trag hierauf abzustimmen. Ob dies ge- lingt, hängt im Wesentlichen von den Fertigkeiten der den Vertrag schließen- den Parteien ab. Ohne Einflussnahme auf ••• PRO SEV ••• PRO SEV ••• PRO SEV ••• PRO SEV ••• PRO SEV ••• PRO SEV ••• PRO SEV ••• PRO SEV ••• die Gestaltung der Mietverträge kann die SEV zu einem echten Abenteuer werden. SEV bedeutet letztlich, vor Angebotserstel- lung die für die Vertragsgestaltung relevan- ten Sachverhalte gründlich zu hinterfragen. So ist es z. B. wesentlich, ob für einen ­ Eigentümer gemäß Gemeinschaftsordnung einzelne Kosten­tragungsregelungen oder aber Instandhaltungsverpflichtungen gel- ten, die sonst üblicherweise bei der Eigen- tümergemeinschaft liegen. Der Umfang der vom Verwalter zu erfüllenden Aufga- ben kann sich damit deutlich erweitern. Wenn der BGH urteilte, dass die Be- triebskostenabrechnungen vermieteten Wohnungs- oder Teileigentums keinen grundsätzlichen Besonderheiten unter- liegen und insbesondere der Vermieter sich nicht ohne Weiteres auf die Abrech- nung der Wohnungseigentümergemein- schaft berufen kann (23.11.1981, VIII ZR 298/80), lässt dies eigentlich nur einen Schluss zu … Lohnt sich SEV trotz der Interessenkolli- sion für den Verwalter, wenn er zugleich WEG-Verwalter ist? Meiner Erfahrung nach: Ja. Jedenfalls solange wir mit Kon- flikten offensiv umgehen. DR. JOACHIM NÄKE Geschäftsführer der ELB-Immobilien Verwaltungs GmbH, Dresden, und geschäftsführender Vorstand des VDIV Mitteldeutschland e.V. FAZIT: Ein gutes Geschäft kann die SEV leider auch für den Eigen- tümer sein. Wenn der Verwal- ter nicht weiß, was er tut und in die Haftung „rutscht“ … Foto: © Jon Bilous / Shutterstock.com

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