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DDIV 04_2016

RECHT & STEUERN 44  DDIVaktuell 04  | 16 NEBENKOSTEN-VERTEILUNGSSCHLÜSSEL NACH ERMESSEN DES VERMIETERS (BGH, Urteil vom 5.11.2014, Az.: VIII ZR 257/13)  DAS THEMA Zur vorliegenden Entscheidung befasste sich der BGH mit einem sehr speziellen Thema, das bei Betriebskostenabrechnungen jedoch immer wieder zu erheblichen Streitigkei- ten führen kann. Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss eine Dar- stellung der auf das Objekt entfallenden Gesamtkosten (hierzu ganz neu BGH vom 20.1.2016, VIII ZR 93/15), den Umlage- schlüssel, den auf den Mieter entfallenden Betrag und die vom Mieter geleisteten Vor- auszahlungen enthalten. In der vorliegenden Entscheidung beschäftigte sich der BGH mit dem Thema Umlageschlüssel. Hierzu gibt der Gesetzgeber in § 556a BGB vor, dass die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohn- fläche umzulegen sind bzw. bei erfasstem Verbrauch nach den unterschiedlichen Ver- bräuchen. Dies gilt jedoch nur, wenn die Ver- tragsparteien nicht etwas anderes vereinbart haben, was der BGH in der nachfolgend zu besprechenden Entscheidung hervorhebt.  DER FALL Im vorliegenden Fall hatten die Parteien ausdrücklich vereinbart, dass die Vermiete- rin den „Umlageschlüssel nach billigem Er- messen festlegen sollte, und zwar mit der Abrechnung über die Betriebskosten der ersten Abrechnungsperiode“. Dies erfolg- te durch die Betriebskostenabrechnung für das erste Mietjahr, in der die Vermie- terin für die strittigen Kostenpositionen Kaltwasser, Abwasser und Müll die Be- triebskosten nach der jeweiligen Anzahl der Personen im Haushalt abrechnete und einen entsprechenden Nachzahlungsbe- trag verlangte. Die Mieterin verlangte eine Abrechnung nach dem Flächenmaßstab, die ein Guthaben ergeben hätte. Der BGH stellt fest, dass der Vermieterin durch die vertragliche Vereinbarung ein ein- seitiges Leistungsbestimmungsrecht nach bil- ligem Ermessen eingeräumt wurde und diese Vereinbarung auch wirksam war. Bei der Vor- gabe des § 556a BGB handelt es sich nämlich nicht um einen verbindlichen, gesetzlichen Umlageschlüssel, sondern nur um einen Umlageschlüssel, der lückenfüllend heran- gezogen werden soll, falls die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Der Flächen- schlüssel ist durch eine andere Vereinbarung MIETRECHT VERWALTER­STRATEGIE Die Entscheidung kann die mietvertragliche Festlegung bei der Nebenkosten- abrechnung durchaus erleichtern, insbesondere bei neu errichteten Gebäu- den oder aber, wenn die Abrechnungsschlüssel auf Dauer umgestellt werden sollen. Da dies jedoch nur sukzessive bei Mieterwechsel möglich ist, kann eine solche Vereinbarung dem Vermieter erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten verschaffen. Insbesondere bei der Vermietung von Eigentumswohnungen ist die Verwendung dieser Klausel vorteilhaft: Der Vermieter kann dann für die erste Betriebskostenabrechnung auf den Abrechnungsschlüssel, der in der WEG-Abrechnung verwandt wird, zurückgreifen. Es ist jedoch genaues- tens zu beachten, dass sich die Festlegung nach billigem Ermessen nur und ausschließlich auf den Umlagemaßstab bezieht, weder auf die abrechenbaren Betriebskosten, noch auf die weiteren Voraussetzungen einer wirksamen Betriebskostenabrechnung. Lediglich bei der Vereinbarung des Umlagemaß- stabs lässt das Gesetz dem Vermieter die entsprechenden Freiheiten. Weiter ist bei der Festlegung eines solchen vermieterseitigen Gestaltungsrechts auf die darüber hinausgehenden formalen Voraussetzungen zu achten: Es muss klargestellt werden, zu welchem Zeitpunkt und wie der Vermieter dieses Ge- staltungsrecht ausübt, wie z. B. hier mit der ersten Nebenkostenabrechnung nach Mietbeginn. Darüber hinaus muss das Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters immer „nach billigem Ermessen“ ausgestaltet sein. Ein freies Leis- tungsbestimmungsrecht, welches nicht gerichtlich kontrollierbar wäre, dürfte wohl gegen das Recht des Formularvertrags verstoßen. in vollem Umfang abdingbar. Eine solche andere Vereinbarung kann nicht nur in der Vereinbarung eines konkreten anderen Um- lageschlüssels erfolgen, beispielsweise durch die Festschreibung des Personenschlüssels statt Fläche, sondern gerade auch durch die Festlegung, dass eine Partei den Umlage- schlüssel nach billigem Ermessen bestimmen kann. Diese Vereinbarung ist auch formular- vertraglich wirksam, da sie den Mieter nicht benachteiligt, weil die einseitige Festlegung durch die Vermieterseite jedenfalls (nach billigem Ermessen) so erfolgen kann und deshalb von den Gerichten überprüfbar ist. Einen Streit über die Frage, ob der Abrech- nungsmaßstab nun tatsächlich billigem Ermessen entspricht, nehmen die Parteien durch diese Vereinbarung sehenden Auges in Kauf. Foto: © pogonici / Shutterstock.com

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