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DDIV 04_2016

RECHT & STEUERN 42 DDIVaktuell 04|16  DAS THEMA Mieterhöhungen im Wohnraummietrecht können (neben einer Indexvereinbarung und einer Modernisierungs-Mieterhöhung) im Rahmen des § 558 BGB mit drei ver- schiedenen Begründungsmitteilungen aus- gesprochen werden: Entweder durch einen Mietspiegel, soweit vorhanden, oder durch die Angabe der Miete von drei Vergleichs- wohnungen oder aber durch Sachverständi- gengutachten. Die formalen Anforderungen an ein solches Mieterhöhungsverlangen werden in § 558a BGB aufgeführt. Werden diese formalen Voraussetzungen eingehal- ten, ist die Mieterhöhung formal korrekt und setzt insbesondere die Zustimmungs- und Klagefristen des § 558 BGB in Lauf. Damit ist allerdings noch nicht gesagt, dass die im Mieterhöhungsverlangen geforder- te Miete auch tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht und die Miet- erhöhung daher materiell richtig ist. Dies wird vielmehr im Prozess von den Gerichten Aktuelle Urteile MIETRECHT Mieterhöhungen, Betriebskosten und Verteilerschlüssel – so entschied der BGH. ANFORDERUNGEN AN SACHVERSTÄNDIGENGUTACHTEN BEI MIETERHÖHUNG (BGH, Urteil vom 3.2.2016, Az.: VIII ZR 69/15) geprüft, ggf. unter Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens. Der BGH stellt in diesem Urteil klar, dass die Anforderungen an die formelle Richtigkeit (Zulässigkeit) des Mieterhöhungsverlangens von den Anfor- derungen an die Prüfung der materiellen Richtigkeit der ortsüblichen Vergleichsmiete erheblich nach unten abweichen. Der BGH folgt damit weiter der Tendenz, formale Hürden für die Vermieterseite zu senken.  DER FALL Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter mehrerer großer Wohnblocks ein sogenann- tes „Typengutachten“ erstellen lassen. Darin hatte der Sachverständige jeweils Muster- wohnungen gleicher Größe und gleichen Zuschnitts beschrieben, dafür die ortsübli- chen Mieten ermittelt und sodann die vom jeweiligen Mieter bewohnte Wohnung dem jeweiligen Typ der Musterwohnung zuge- ordnet. Das Gutachten enthielt allerdings damit die Zulässigkeit des Mieterhöhungs- verlangens genügen. Die hohen Anforderun- gen, die an den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete durch ein (in der Regel vom Gericht einzuholendes) Sachverständigen- gutachten zu stellen sind, gelten nicht schon für die formale Begründung des Mieterhö- hungsbegehrens. Die für die Zulässigkeit des Mieterhöhungsbegehrens erforderliche Begründung muss die Tatsachen mitteilen, die der Mieter zur Prüfung einer Mieter- höhung benötigt; bei einem Sachverstän- digengutachten also eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen, so dass der Mieter in die Lage versetzt wird, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens selbst nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Hierfür genügt, dass das Gutachten von ei- nem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeht. Die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren muss nicht dargestellt werden, dies wäre ja auch bei der Benennung von drei Vergleichswoh- nungen nicht notwendig. Der BGH stellt nochmals klar, dass ein Sachverständigen- gutachten des Vermieters zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht bereits dazu dient, den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Es soll dem Mie- ter auch nicht jedes Prozessrisiko abnehmen. Es genügt, wenn der Mieter durch die Be- gründung im Sachverständigengutachten die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zwei Punkte nicht: Zum einen ließ es nicht ausdrücklich erkennen, zu welchem Zeitpunkt die ortsübliche Miete ermittelt wurde, zum anderen bezog es in die Vergleichswohnungen nur Neu-Vertragsmieten ein, nicht aber Bestandsmieten der letzten vier Jahre, wie für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB ausdrücklich festgelegt. Der BGH ließ das Gutachten dennoch für die formale Rechtmäßigkeit und Foto: © Andrey Popov / Shutterstock.com

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