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DDIV 04_2016

04 | 16  DDIVaktuell  41 WEG-RECHT Auflassungsvormerkungen eingetragen, womit die ersten beiden Voraussetzun- gen für die werdende Wohnungseigentü- mergemeinschaft erfüllt waren. An jede Erwerberin wurde eine Wohnung offiziell übergeben. Die Wohnung Nr. 1 für die Er- werberin A) und die Wohnung Nr. 4 für die Erwerberin C) wurde jedoch nicht rechtzei- tig fertiggestellt und auch nicht übergeben. Allerdings nahmen beide Erwerberinnen die noch unverschlossenen Wohnungen in Besitz, indem sie dort bereits Möbel ein- lagerten. Zudem wurden die Schlüssel des gesamten Objekts ausgewechselt, sodass der beklagte Bauträger keinen Zutritt mehr zum Objekt hatte. Die werdende WEG als Klägerin verlangt vom beklagten Bauträger die Hausgeldzahlungen für die noch nicht übergebenen Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4. Dieser verweigert die Zahlung mit dem Hinweis, dass er selbst keinen Besitz an den Wohnungen mehr habe, sondern die Erwer- berinnen A) und C) jeweils unstreitig Besitz an der Wohnung haben, obwohl keine of- fizielle Besitzübergabe stattgefunden hat. Der Bauträger war der Auffassung, dass er deshalb nicht mehr Mitglied der werdenden WEG sei, sondern diese ausschließlich aus den drei Erwerberinnen bestehe und diese die Hausgelder zu tragen hätten. Für die Entscheidung dieser Frage kam es deshalb darauf an, ob die werdende Wohnungsei- gentümergemeinschaft nur entsteht, wenn die Erwerber den Besitz an der jeweiligen Wohnung tatsächlich durch willentliche Übergabe vom Bauträger an den Erwerber erhalten haben, oder ob eine Inbesitznahme durch die Erwerber mit gleichzeitigem Be- sitzausschluss des Bauträgers genügt. Der BGH stellt zunächst dar, dass bislang nicht entschieden wurde, ob Voraus- setzung für die werdende Wohnungs- eigentümergemeinschaft ist, dass der Bauträger dem Erwerber den Besitz ver- schaffen muss (Übergabe), da in allen bisherigen Entscheidungen zur werden- den Wohnungseigentümergemeinschaft seit 2008 eine willentliche Übergabe und Besitzeinräumung vom Bauträger an den Erwerber vorlag. Der BGH weist weiter darauf hin, dass die Stellung als „werdender Wohnungseigentümer“ nur insgesamt vom Bauträger auf den Er- werber übergehen kann. Mit der Über- tragung des Stimmrechts ist also auch die Übernahme von Kosten und Lasten des Wohnungseigentums verbunden. Umgekehrt ist der Verlust des Stimm- rechts gekoppelt mit der Befreiung von den Kosten und Lasten des Wohnungsei- gentums. Diese Mieter-Stellung kann der Bauträger als Mitglied der werdenden Ei- gentümergemeinschaft nicht ohne oder gegen seinen freien Willen verlieren und aus der Gemeinschaft gedrängt werden. Es muss daher ein Willensakt des Bauträ- gers stattfinden, in dem sich der Verzicht auf die Mitgliedschaftsrechte in der wer- denden Eigentümergemeinschaft unter gleichzeitiger Befreiung von der Pflicht zur Kosten- und Lastentragung manifes- tiert. Dieser Akt ist die Übergabe. Der BGH kommt daher zum Ergebnis, dass als werdender Wohnungseigentümer nur angesehen werden kann, wer den Besitz an der Wohnung durch Übergabe vom Bauträger erlangt hat. Dem steht nach BGH auch nicht die Not- wendigkeit entgegen, dass die Mitglieder der werdenden WEG eindeutig ermittelt werden müssen, insbesondere, wenn der Verwalter zu Versammlungen der wer- denden WEG einzuladen hat und diese am Anfang häufig weitreichende (Abnah- me und Gewährleistung!) Beschlüsse zu treffen hat. Die werdende WEG und der Verwalter können grundsätzlich davon ausgehen, dass eine willentliche Überga- be stattgefunden hat, wenn die Wohnung bezogen ist. Anderes gilt nur dann, wenn der Bauträger – wie hier geschehen – plausible Gründe mitteilt, dass der Einzug ohne vorherige Übergabe erfolgt ist. In diesem Fall gilt der noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Bauträger weiterhin als Eigentümer. Ist umgekehrt die Wohnung noch nicht bezogen, so gilt im Zweifel der Bauträger als Eigentümer. Es obliegt hier dem Erwerber, mitzuteilen, dass eine Übergabe bereits stattgefunden VERWALTER­ STRATEGIE Ist eine werdende WEG in der Verwaltung, so ist höchste Aufmerksamkeit bei Ermitt- lung der WEG-Mitglieder geboten. Als werdende WEG- Mitglieder sind nur diejenigen Erwerber anzusehen, die einen Kaufvertrag, eine Auf- lassungsvormerkung und ein Übergabeprotokoll oder sonst den Nachweis einer willentli- chen Übergabe vom Bauträ- ger auf sie vorweisen können. Liegt die dritte Vorausset- zung – Übergabeprotokoll – nicht vor, ist gegebenenfalls beim Bauträger sowie beim Erwerber rückzufragen. Wir dürfen insoweit auch nochmals auf unsere Bespre- chung in Heft 7/2015, BGH, Urteil vom 24.7.2015, Az.: V ZR 275/14, verweisen, die umgekehrt die werdende WEG bei einem „Wieder- Verkauf“ der Wohnungen abgrenzt. Der Zweiterwer- ber wird nicht Mitglied der werdenden WEG, vielmehr können die oben genannten Voraussetzungen, insbeson- dere Übergabe vom Bauträ- ger, nur beim Ersterwerber erfüllt sein. hat, so dass auch in diesem Falle die Grundbucheintragung maßgeblich ist. Abschließend weist der Senat darauf hin, dass sich der Bauträger im Innenverhältnis zu den einzelnen Erwerbern gegebenen- falls auf Besitzschutzansprüche und Frei- stellungsansprüche berufen kann, obwohl er zunächst gegenüber der werdenden WEG als Verband haftet.

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