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DDIV 04_2016

04|16 DDIVaktuell 29 in einer Fülle von Vorschriften enden würde, hat der Gesetzgeber erwartungsgemäß auf einen verbindlichen Vorschriftenkatalog verzichtet. Typisch sind Regelungen zu Ruhezeiten, Balkonnutzung oder Haustieren. Je nach Beschaffenheit des Gebäudes kann auch die Nutzung von Anlagen wie Tiefgaragen, Schwimmbädern oder Aufzügen reguliert werden. Für alle Bestimmungen hat der Gesetzgeber der WEG einen Ermessensspiel- raum zugestanden, der sich auf die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung bezieht. Für manche überraschend: Es besteht keine Kompetenz, WEG-Mitgliedern per Mehrheitsbeschluss die Verpflich- tung zur Ausführung von Tätigkeiten wie beispielswei- se der Treppenhausreinigung aufzuerlegen. Dies gilt auch für Arbeiten wie Gartenpflege und Winterdienst mit Räum- und Streupflichten. Der Bundesgerichtshof urteilte dazu, dass der Beitrag der Eigentümer zu diesen Leistungen bereits durch die Zahlung des Hausgeldes erfolgt sei (Urteil v. 18.6.2010, Az. V ZR 193/09; Urteil v. 9.3.2012, Az. V ZR 161/11). Nichtsdestotrotz können die Wohnungseigentümer solche Tätigkeiten natürlich freiwillig durch Vereinbarung übernehmen. Für wen gilt die Hausordnung? Dass die Hausordnung für alle WEG-Mitglieder gilt, liegt in ihrer Natur. Wie verhält es sich aber bei Mietern? Denn der Geltungsbereich der Hausord- nung erstreckt sich ausschließlich auf die Wohnungs- eigentümer; der Mieter bleibt außen vor. Ärger droht, wenn Mieter sich etwas herausnehmen, das ihnen per Mietvertrag gestattet, per WEG-Hausordnung jedoch untersagt ist. Dies lässt sich vermeiden, wenn die vermietenden Eigentümer stets Sorge dafür tragen, dass die Hausordnung als Bestandteil des Mietvertra- ges keine abweichenden Regelungen zur WEG-Haus- ordnung enthält. Noch besser ist die Aufnahme einer Passage, welche die Verbindlichkeit der Vereinba- rungen und Beschlüsse der Eigentümerversammlung zur Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrages festsetzt und gleichzeitig zukünftige Änderungen an der Hausordnung zum Gegenstand des Mietvertrages macht. Die aktuell gültige Hausordnung muss natür- lich weiterhin Bestandteil des Mietvertrages sein, ein bloßer Verweis auf die „angefügte Hausordnung“ reicht dabei nicht aus. Die Durchsetzung der Hausordnung und Ahndung von Verstößen Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WoEigG sorgt der Verwalter für die Durchsetzung der Hausordnung. Dazu gehören in erster Linie organisatorische Maßnahmen wie die Bekanntmachung der Hausordnung oder das Anbrin- gen von Schildern und Hinweisen. Grundsätzlich soll der Verwalter den Zweck der Hausordnung sicherstel- len, nämlich das friedvolle und gedeihliche Zusam- menleben der Wohnungseigentümer. Dazu gehört neben stichprobenartigen Überprüfungen auch, dass vermietende Eigentümer in die Pflicht genommen werden, für die Einhaltung der Hausordnung durch ihre Mieter zu sorgen, da der Verwalter gegenüber Mietern, wie bereits angedeutet, keine Weisungs- oder Abmahnbefugnis hat. Ermahnungen und Erinnerungsschreiben gehören sicherlich zur Durchsetzung der Hausordnung. Strittig ist hingegen, wie weit der Verwalter dabei gehen darf. Dies betrifft vor allem Maßnahmen rechtsgeschäft- licher Art wie z. B. verzugsauslösende Handlungen. Dieser Umstand wird bisher kontrovers diskutiert. Eine Ermächtigung zur Vornahme von rechtlichen Handlun- gen zur Durchsetzung der Hausordnung könnte sich aus § 10 Abs. 5 WoEigG ergeben. Andererseits wird argumentiert, dass die Durchsetzung der Hausordnung allein nach innen wirke und somit Rechtsgeschäfte ausgeschlossen sind. Eine abschließende Diskussion hierzu würde den Rahmen dieses Beitrags sprengen. Unstrittig hingegen ist seit einem Urteil des Land- gerichts Hamburg aus dem Jahr 2015 (Az: 318 S 1125/14), dass der Beschluss zur Sanktionierung von Hausordnungsverstößen präzise und bestimmt for- muliert werden muss. Es müssen also die spezifischen Voraussetzungen für eine Sanktionierung bei Verstö- ßen benannt werden. Die lieben Nachbarn Ein friedfertiges und vollkommen störungsfreies Zusammenleben mit den Nachbarn ist leider nicht die Regel. Hausordnungen sind letztendlich immer Gebrauchsregelungen und sollten daher Pflichten, Regeln und Geltungsbereiche unmissverständlich schriftlich fixieren, um Missverständnissen und unge- rechtfertigten Streitigkeiten vorzubeugen. Die gelten- de WEG- Hausordnung muss auch Bestandteil von Mietverträgen sein. Der Verwalter hat gegenüber Mietern bei Verstößen keine Befugnis zu Weisung oder Abmahnung.

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