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DDIV 04_2016

28 DDIVaktuell 04|16 TITELTHEMA W W Ordnung muss sein! Streitthema Hausordnung: Formulierung, Änderung und Durchsetzung in Eigentümergemeinschaften. Von Tilman Müller Wenn es um die Hausordnung geht, geraten Hausverwaltungen leicht zwischen die Fron- ten. Denn wer ist zuständig für die Aufstellung von Ver- und Geboten, ihre Durchsetzung und eventuelle Sanktionen bei Verstößen gegen sie? Der Begriff „Hausordnung“ taucht im Wohnungs- eigentumsgesetz (WoEigG) nur zweimal auf: in § 21 Abs. 5 Nr. 1 und § 27 Abs. 1 Nr. 1 WoEigG. Die Hausordnung, die das ordentliche und friedliche Zusammenleben der Miteigentümer regeln soll, stützt sich insbesondere auf die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer (§§ 13, 14 WoEigG), die Gebrauchsregelungen (§ 15 WoEigG) und die darin genannten unbestimmten Rechtsbegriffe wie „ord- nungsgemäßer Gebrauch“ und „billiges Ermessen“. Die Ausgestaltung der Hausordnung sollte daher naturgemäß wenig Interpretationsspielraum bieten, um möglichen Streitigkeiten vorzubeugen. Die Aufstellung der Hausordnung Rechtsgrundlage für die Aufstellung der Hausordnung ist § 21 Abs. 5 Nr. 1 WoEigG, wonach die Hausord- nung zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört. Für die Art der Aufstellung bestehen drei unterschiedliche Möglichkeiten: 1. Die Hausordnung als dingliche Vereinbarung wird bereits in die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung integriert, womit sichergestellt ist, dass jeder Eigentümer mit Erwerb einer Eigentumswohnung die Haus- ordnung akzeptiert. 2. Die Hausordnung kann als schuldrechtliche Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 i.V.m. § 10 Abs. 2 S. 2 WoEigG beschlossen werden. Typi- sche Gebrauchsregelungen, die als Vereinba- rung geschlossen wurden, können grundsätzlich durch einen Mehrheitsbeschluss ergänzt werden, wenn die bestehenden Regelungen unberührt bleiben. Eine Ände- rung der bestehenden Regelungen oder gar eine Aufhebung kann indes nur durch Vereinbarung geschehen. 3. Aufstellung der Hausordnung durch einen Mehrheitsbeschluss nach § 15 Abs. 2 WoEigG. In der Praxis ist dies wohl die geläufigste Anwendung, da eine Änderung mit einfacher Stimmenmehrheit möglich ist. Die Aufstellung einer Hausordnung kann von jedem Mitglied der WEG verlangt werden. Es obliegt jedoch dem Verwalter dafür zu sorgen, dass diesem Verlan- gen Rechnung getragen wird. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die WEG einen Beschluss fassen kann, mit dem der Verwalter beauftragt wird, eine verbindliche Hausordnung zu erstellen. Ein solcher Beschluss ist nichtig und die Hausordnung dementsprechend auch, da hierfür die Beschlusskompetenz fehlt. Der Verwal- ter kann allerdings einen Entwurf der Hausordnung vorbereiten, den die Eigentümerversammlung disku- tiert und dann letztlich beschließt – oder auch nicht. Regelungsbereiche der Hausordnung Grundsätzlich soll die Hausordnung ein möglichst störungsfreies Zusammenleben der WEG-Mitglieder ermöglichen. Regelungsbedarf ergibt sich daher stets dort, wo das störungsfreie Zusammenleben gefährdet ist. Da dies bei unterschiedlichen Objekten letztendlich Fotos: © style-photography / Shutterstock.com Die Hausord- nung stützt sich auf die Rechte und Pflichten der Wohnungs- eigentümer. Der Verwalter sorgt für die Durchsetzung der Hausord- nung, er stellt sie nicht auf.

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