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DDIV 04_2016

24 DDIVaktuell 04|16 TITELTHEMA werden nur die verbrauchsabhängigen Kosten, zum Beispiel Wasser, Schmutzwasser oder auch Müllbe- seitigung, dem Mieter in Rechnung gestellt; die übri- gen Betriebskosten sind dann mit Zahlung der Miete abgegolten. Beispiel: ■ Miete 500 Euro ■ Vorauszahlung auf Heiz- und Warmwasserkosten 50 Euro ■ Vorauszahlung auf Kosten für Wasser, Abwasser und Müllbeseitigung 20 Euro oder: ■ Miete 500 Euro ■ Vorauszahlung auf Heiz- und Warmwasserkosten 50 Euro ■ Pauschale für Wasser, Abwasser und Müllbeseitigung 20 Euro Im Beispiel sind die Positionen Wasser und Abwas- ser bzw. Schmutzwasser umlagefähig. Strittig ist, ob auch die Gebühren für das sog. Niederschlagswasser an den Mieter weitergegeben werden können. Da es sich hierbei ebenfalls um sog. Entwässerungskosten im Sinne des § 2 Nr. 3 BetrKV handelt, sind diese vom Mieter grundsätzlich zu bezahlen. Allerdings ent- spricht die Bezeichnung „Abwasser“ nicht der recht- lichen Bezeichnung „Entwässerung“, so dass aufgrund dieser Abweichung nicht eindeutig die Kostenüber- nahme auch für das Niederschlagswasser gegeben ist. Die Betriebskostenpositionen § 2 BetrKV enthält die Aufstellung der einzelnen Betriebskosten einschließlich der Heiz- und Warm- wasserkosten. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, der Anlagen, der Ein- richtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Nicht zu den Betriebskosten gehören: ■ Verwaltungskosten, d. h. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BetrKV). ■ Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, d. h. die Kosten, die während der Nutzungs- dauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Der Begriff Betriebskosten setzt weiter voraus, dass die Kosten dem Eigentümer laufend entstehen, jedoch brauchen sie weder in derselben Höhe noch im selben Zeitraum, z. B. jährlich, anzufallen. Auch Kos- ten, die turnusmäßig alle drei bis fünf Jahre entstehen, gehören zu den Betriebskosten (z. B. Überprüfung des Aufzugs durch den TÜV, Eichung der Wasserzähler). Einmalige oder in nicht voraussehbaren Zeitabständen entstehende Kosten fallen nicht unter den Begriff der Betriebskosten (z. B. Zwischenablesung). Gemäß § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV sind folgende Betriebs- kosten umlagefähig: Grundsteuer/Wasser/Abwasser bzw. Entwässerung/ Heizung/Warmwasser/Aufzug/Straßenreinigung/ Müllbeseitigung / Gebäudereinigung, Ungeziefer- beseitigung/Gartenpflege/Beleuchtung/Kaminkeh- rer/Sach- und Haftpflichtversicherung/Hausmeister/ Antenne, Breitband, Sat-TV/ Einrichtung der Wäsche- pflege. Gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV können auch sonstige Kosten, d. h. solche, die nicht von den in Nr. 1 – 16 BetrKV genannten Positionen erfasst sind, als Be- triebskosten umgelegt werden. Die Regelung zeigt, dass die Aufstellung in § 2 BetrKV nicht abschließend ist. Hier können also noch weitere Positionen umge- legt werden, insbesondere Betriebskosten von Neben- gebäuden (z. B. Garagen, Anlagen und Einrichtungen). Die sonstigen Betriebskosten dürfen aber nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn die einzelnen Positio- nen im Mietvertrag genau bezeichnet wurden (BGH U. v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417). Nicht ausreichend ist die pauschale Anführung von „sonstigen Betriebskosten“. Neueinführung von Betriebskosten Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Be- triebskosten nachträglich in zulässiger Weise neu eingeführt wurden. Die- se Ausnahme ist jedoch nicht erfüllt, wenn es sich um sog. vergessene Be- triebskosten handelt, dieser Abweichung nicht eindeutig die Kostenüber- nahme auch für das Niederschlagswasser gegeben ist. § 2 BetrKV enthält die Aufstellung der einzelnen Betriebskosten einschließlich der Heiz- und Warm- wasserkosten. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, der Anlagen, der Ein- richtungen und des Grundstücks laufend entstehen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, dauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Witterungseinflüsse entstehenden baulichen ist. Hier können also noch weitere Positionen umge- legt werden, insbesondere Betriebskosten von Neben- gebäuden (z. B. Garagen, Anlagen und Einrichtungen). Die sonstigen Betriebskosten dürfen aber nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn die einzelnen Positio- nen im Mietvertrag genau bezeichnet wurden (BGH U. v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417). Nicht ausreichend ist die pauschale Anführung von „sonstigen Betriebskosten“. Neueinführung von Betriebskosten Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Be- triebskosten nachträglich in zulässiger Weise neu eingeführt wurden. Die- se Ausnahme ist jedoch nicht erfüllt, wenn es sich um sog. vergessene Be- triebskosten handelt, Foto: © style-photography / Shutterstock.com Der Begriff Betriebskosten setzt voraus, dass die Kosten dem Eigentü- mer laufend entstehen. Die sonstigen Betriebskosten dürfen nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn die einzelnen Positionen im Mietvertrag genau bezeich- net wurden.

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