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DDIV 04_2016

22 DDIVaktuell 04|16 TITELTHEMA D D D D Wer zahlt was und wie viel? Wie Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können: gesetzliche und vertragliche Grundlagen. Der Gesetzgeber hat in den §§ 556, 556a und 560 BGB Rechtsgrundlagen für die Ver- einbarung, Abrechnung und Veränderung von Betriebskosten geschaffen. Vermieter können die Betriebskosten in unterschiedlicher Weise an die Mietpartei übertragen. Grundsätzlich unterscheidet man: 1. die Betriebskostenpauschale, über die nicht abgerechnet wird, und 2. die Betriebskostenvorauszahlung bzw. -abschlagszahlung mit der Verpflichtung der jährlichen Rechnungslegung. Viele Vermieter halten es für selbstverständlich, dass der Mieter die im Zusammenhang mit der Nutzung des Mietobjekts entstehenden Kosten automa- tisch zu tragen habe. Eine gesetzliche Verpflichtung, wonach der Mieter sämtliche mit dem Betrieb der Immobilie zusammenhängenden Kosten unmittelbar zu tragen hat, existiert jedoch nicht. Es bedarf immer einer vertraglichen Vereinbarung, um die Betriebs- kosten weitergeben zu können. Fehlt im Mietvertrag eine Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten, so sind gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB die Lasten, d. h. die Betriebskosten, vom Vermieter zu tragen. DIE AUTORINNEN MARTINA WESTNER (Bild) BIRGIT NOACK Die Rechtsanwältinnen sind seit über 15 Jahren beratend beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig. www.haus-und-grund-muenchen.de Foto: © style-photography / Shutterstock.com Ob und in wel- chem Umfang Betriebskosten an den Mieter weitergege- ben werden können, ist eine Frage der Vertrags- gestaltung. und wie viel? Die Vertragliche Grundlage § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet den Mieter, an den Vermieter die vereinbar- te Miete zu entrichten. Der Gesetzgeber überlässt es somit den Vertragspartei- en, eine entsprechende vertragliche Regelung auch in Bezug auf die Betriebs- kosten zu finden, die dem jeweiligen Interesse der Parteien und den Umstän- den gerecht wird. Der Gesetzgeber unterlässt es für den Bereich des preisfreien Wohnraummietrechts, den Parteien Vorgaben zur Gestaltung der Miete und deren Struktur zu machen. Lediglich nach den Be- stimmungen der HeizKV ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, die Kosten für den Betrieb einer zentra- len Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage sowie der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser verbrauchsabhängig auf die Nutzer zu verteilen. Die Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage sind daher bei allen Mietverhältnissen neben der Miete geson- dert umzulegen und abzurechnen, sofern nicht eine Ausnahmeregelung greift. Die Vereinbarung einer sog. Bruttowarmmiete ist daher grundsätzlich unzulässig. Ob und in welchem Umfang Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden können, ist daher eine Frage der Vertragsgestaltung. Gestaltung der Mietstruktur Es gibt in der Praxis eine Vielzahl von Möglichkeiten, die Mietstruktur zu gestalten. Entsprechend haben sich auch unterschiedliche Mietbegriffe entwickelt: Bruttowarm- oder Inklusivmiete: Hier wird als Miete ein einziger Betrag ausgewiesen; für Betriebs- kosten einschließlich derer für Heizung und Warm- wasser wird keine gesonderte Zahlung vereinbart. Zu beachten ist, dass die Vereinbarung einer Bruttowarm- miete gegen die HeizKV verstoßen kann. Beispiel: ■ Miete 550 Euro

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