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DDIV 04_2016

20 DDIVaktuell 04|16 TITELTHEMA in die Hand nehmen. Befindet sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, verstrich also eine vom Mieter gesetzte Frist fruchtlos, so kann der Mie- ter die Arbeiten durch eine Firma zunächst auf eigene Kosten vornehmen lassen und sodann vom Vermieter den Ersatz der Kosten verlangen; ggf. kann er den Be- trag auch von der Miete abziehen, also verrechnen. Statt dieses Aufwendungsersatzanspruchs kann der Mieter also einen Kostenvoranschlag von einer Firma einholen, aus dem sich der Betrag für die Behebung des Mangels ergibt. Schon vor der Mängelbeseitigung kann der Mieter diesen Betrag vom Vermieter gel- tend machen. Zahlt der Vermieter das Geld, muss der Mieter es für die Mängelbeseitigung einsetzen und danach gegenüber dem Vermieter abrechnen. Reicht das Geld nicht aus, so hat der Mieter ggf. einen sog. Nachschussanspruch. Der Anspruch auf Schadensersatz Hinzu kommen Schadensersatzansprüche des Mieters. Diese bestehen vor allem bei Schäden, die schuldhaft vom Vermieter während der Mietdauer verursacht werden, aber auch dann, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug geraten ist. Selbst wenn bereits zu Beginn des Mietvertrags der Mangel uner- kannt vorhanden war, haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter für Schadensersatz, ohne dass es auf Ver- schulden ankommt. Wissen beide Parteien z. B. nichts davon, dass ein Fenster so morsch ist, dass es wenige Wochen nach Mietvertragsbeginn herunterfällt und dabei Sachen des Mieters beschädigt, dann steht dem Mieter auch ein Anspruch auf Schadensersatz ggf. zer- störter Sachen des Mieters zu. Fristlose Kündigung Schließlich kann der Mieter den Mietvertrag auch nach erfolglosem Setzen einer Frist fristlos kündigen, wenn ein Mangel der Mietsache nicht behoben wird. Das Gesetz kennt den Fall der erheblichen Gesund- heitsgefährdung, etwa bei gravierenden Schadstoffen in der Raumluft, der zur fristlosen Kündigung führen kann. Allerdings sind die Beweislastanforderungen für den Mieter hier sehr hoch. Die Rolle des Verwalters Aus Sicht des den Vermieter vertretenden Verwal- ters einer Wohnung muss es Ziel sein, auf die Män- gelanzeige des Mieters hin umgehend zu reagieren und sich persönlich vor Ort ein Bild von der Situa- tion zu verschaffen. Sind Mängel vorhanden, sind möglichst umgehend Fachfirmen zu beauftragen. Zu beachten ist, dass die Ansprüche des Mieters erst enden, wenn die Mängel behoben sind, so dass es nicht hilft, wenn zwar Firmen sofort beauftragt sind, diese jedoch eine erhebliche Vorlaufzeit haben und so wert- volle Zeit verstreicht. Zu prüfen ist auch immer die Angemessen- heit der Mietminderung; kürzt der Mieter die Miete un- angemessen hoch, so muss untersucht wer- den, ob nicht irgend- wann eine fristgemäße oder gar fristlose Kün- digung wegen Zah- lungsverzugs in Betracht kommt. Irrt der Mieter nämlich über die Höhe des einbehaltenen Betrags, so hilft ihm ein solcher Rechtsirr- tum bzw. Schätzirrtum in der Regel kaum noch. Selbst eine – falsche – anwaltliche Beratung (z. B. 50 Prozent Kürzung, wenn nur 30 Pro- zent angemessen gewesen wären) führt zu einem schuld- haften Verhalten des Mieters mit der Folge des Zahlungs- verzugs und ggf. einer entspre- chenden Kündigung. Mietmängel und Mängelrechte von Dr. Michael Selk Mietminderung, Schadensersatz, Kostenvor- schuss, Kündigung – der neue Handkom- mentar greift die praxisrelevanten Probleme juristisch und anhand typischer Beispiele auf, gibt eine Vielzahl von Hinweisen zur Vermeidung von Haftungsrisiken auf Mieter- oder Vermieterseite, stellt Lösungen anhand der neueren Rechtsprechung dar und bringt Strukturen in Bereiche, die von den Gerich- ten höchst widersprüch- lich gelöst werden. Dr. Michael Selk: Miet- mängel und Mängel- rechte • Nomos 2015 • 278 S. broschiert • ISBN 978-3-8487-2498-7 • 58 Euro BUCHTIPP Beseitigt der Mieter einen Mangel auf eigene Kosten, kann er die Erstattung vom Vermieter verlangen. Nach erfolgloser Fristsetzung zur Mängel- behebung kann der Mieter den Mietver- trag fristlos kündigen. Fotos: © style-photography / Shutterstock.com

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