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DDIV 04_2016

D D D D D D D D D 18 DDIVaktuell 04|16 TITELTHEMA Mietmängel und Mängelrechte Wenn die Mietsache nicht hält, was sie verspricht: Was kann, was darf, was muss. Das Recht der Mietmängel wird im Bürger- lichen Gesetzbuch in den §§ 535ff BGB geregelt. Für die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt oder nicht, ist primär die Vereinbarung der Mietver- tragsparteien maßgeblich. In der Praxis ist dies oft unbekannt. So muss eine Altbauwohnung mit morschen und zugigen Fenstern nicht zwingend einen Mietmangel beinhalten: Haben Mieter und Vermieter diesen Zustand bei Abschluss des Miet- vertrags als vertragsgemäß akzeptiert, so kann sich der Mieter später allenfalls bei einer deutlichen weite- ren Verschlechterung der Fenster auf seine Ansprüche berufen. Selbst eine völlig verschimmelte Wohnung muss keinen Mangel der Mietsache darstellen, wenn die Mietvertragsparteien dies so vereinbart haben. Das ist Folge des sog. subjektiven Fehlerbegriffs. Haben die Parteien indes nichts vereinbart, auch stillschweigend nicht, so gilt grundsätzlich der Standard des Mietob- jekts, der zum Zeitpunkt seiner Errichtung galt. Von diesem Grundsatz wiederum lässt die Rechtsprechung Ausnahmen zu, vor allem bei gesundheitlichen Beein- trächtigungen der Mieter. Ein klassisches Beispiel sind etwa Bleirohre, die zum Zeitpunkt der Errichtung von Altbauten üblich waren, also dem damaligen Standard entsprochen haben, heute jedoch aufgrund der Toxizi- tät von Blei grundsätzlich einen Mangel darstellen. Das Mietminderungsrecht Dem Mieter stehen eine Vielzahl von Ansprüchen zu, die ihm jedoch oft nicht wirklich bekannt sind. Am geläufigsten ist das Mietminderungsrecht, welches ein Mieter abhängig von der Intensität und Dauer der Beeinträchtigung ausüben kann. Ausgangspunkt ist dazu die Bruttomiete; der Mieter darf also auch die Betriebskosten entsprechend mindern. Die Höhe hängt von vielen Umständen ab. Ein Gerüst vor ei- nem Balkon etwa mit der Folge der Verdunkelung der Wohnräume kann zu einer Minderungsquote von etwa 10 Prozent führen. Dauert der Mangel nur zwei Wochen, so ist die Miete auch nur für diese zwei Wochen im Monat zu kürzen. Der Mieter muss den Mangel immer dem Vermieter umgehend mitteilen, will er seine Rechte durchsetzen. Das Zurückbehaltungsrecht Darüberhinaus steht dem Mieter das sog. Zurückbe- haltungsrecht bzw. Leistungsverweigerungsrecht zu. Hier handelt es sich um ein Druckmit- tel: Der Mieter darf einen Teil der Miete grundsätzlich so lange zurückbehal- ten, bis der Vermieter den Man- gel der Mietsache behoben hat. Grundsätzlich geht die überwiegende Meinung und die Praxis vom Doppelten des Miet- m i n d e - rungsbetrags aus. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dieses Recht allerdings zeitlich begrenzt, auch dann, wenn der Vermieter die Mängel nicht beseitigt. Nach Auszug oder Mängelbeseitigung muss der Mieter den einbehalte- nen Betrag nachzahlen. Der Anspruch auf Vertragserfüllung Der wichtigste Anspruch des Mieters, geht es ihm um die DER AUTOR DR. MICHAEL SELK Der Rechtsanwalt und Notar ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei Dr. Purrucker & Partner, Reinbek, und als Fachbuchautor tätig. www.purrucker-partner.de Wurde nichts anderes ver- einbart, gilt grundsätzlich der Standard des Mietob- jekts zum Zeit- punkt seiner Errichtung als mängelfrei. Fotos: © style-photography / Shutterstock.com der Wohnräume kann zu einer Minderungsquote von etwa 10 Prozent führen. Dauert der Mangel nur zwei Wochen, so ist die Miete auch nur für diese zwei Wochen im Monat zu kürzen. Der Mieter muss den Mangel immer dem Vermieter umgehend mitteilen, will er seine Rechte durchsetzen. Das Zurückbehaltungsrecht Darüberhinaus steht dem Mieter das sog. Zurückbe- haltungsrecht bzw. Leistungsverweigerungsrecht zu. Hier handelt es sich um ein Druckmit- tel: Der Mieter darf einen Teil der Miete grundsätzlich so lange zurückbehal- ten, bis der Vermieter den Man- gel der Mietsache behoben hat. Grundsätzlich geht die überwiegende Meinung und die Praxis vom Doppelten des Miet- m i n d e - rungsbetrags aus. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dieses Recht allerdings zeitlich begrenzt, auch dann, wenn der Vermieter die Mängel nicht beseitigt. Nach Auszug oder Mängelbeseitigung muss der Mieter den einbehalte- nen Betrag nachzahlen. Der Anspruch auf Vertragserfüllung Der wichtigste Anspruch des Mieters, geht es ihm um die Fotos: © style-photography / Shutterstock.com

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