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DDIV 04_2016

04 | 16  DDIVaktuell  17 Was der Gesetzgeber unter Schönheitsreparaturen versteht, hat er in § 28 Abs. 4 S. 3 II. Berechnungs- verordnung formuliert: Schönheitsreparaturen um- fassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Ver- langt der Vermieter mehr, wird seine Klausel kaum zu halten sein. Gleiches gilt für Schönheitsreparaturen, die zwar nach dem Vertrag, nicht aber bei einer Betrachtung der tatsächlichen Zustände der Räume erforderlich wären. Dann benachteiligen diese starren Fristen den Mieter unangemessen – mit dem bereits bekannten Ergebnis. Schließlich hat der Vermieter dem Mie- ter nicht vorzugeben, wie die Räume während des Mietverhältnisses zu gestalten sind. Auch konkrete Vorgaben für die Farbgestaltung bei Rückgabe sind kritisch, ebenso wie die hier (nicht abschließend) aufgezählten unwirksamen Klauseln: starre Fristen; bei Mietende sind Wand- und Deckentapeten zu entfernen; weiß lackierte Innentüren bei laufendem Mietverhältnis; jede Abweichung von der bisherigen Ausführungsart bedarf der Zustimmung des Vermie- ters; „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheits- reparaturen in der Wohnung ausführen zu lassen“ (Facharbeiterklausel) usw. Unwirksamkeiten in der Frist oder der Ausführungsbe- stimmung führen in der Regel zu einer Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel insgesamt. Der Mieter ist dann nicht verpflichtet, diese Arbeiten durchzufüh- ren. Vielmehr ist dies dann Sache des Vermieters. Hat der Mieter gleichwohl Schönheitsreparaturen durch- geführt, erwachsen ihm sogar Ersatzansprüche gegen den Vermieter. Der Schaden des Mieters besteht in den von ihm aufgewandten Kosten. Der Anspruch ver- jährt innerhalb eines halben Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses. Unproblematisch sind im Übrigen allgemeine Rege- lungen, wonach der Mieter die Schönheitsreparatu- ren auf eigene Kosten durchzuführen hat. Ob und in welchem Umfang dies dann erfolgte bzw. erforderlich war, kann ein Richter anschließend überprüfen. Übergabeprotokolle helfen Die Vertragsparteien sollten ein Einzugsprotokoll anfertigen. Entweder der Vermieter übergibt reno- vierte Räume und dokumentiert dies im Protokoll, oder aber er hält die Renovierungsbedürftigkeit ausdrücklich fest – und den Ausgleich hierfür eben- so. Dabei dürften ortsübliche Renovierungskosten zuzüglich eines Sicherheitspuffers das Minimum für eine Gegenleistung sein. Nachfristen setzen Führt der Mieter nach Ende der Mietzeit die Schön- heitsreparaturen nicht durch, dann ist ihm zunächst eine Nachfrist zur Ausführung zu setzen. Erst nach Ablauf der Frist kann der Vermieter Ersatzansprüche geltend machen. Wichtig ist, hierbei die Verjährungs- frist zu beachten. Ansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Räume. Tücken im Gerichtsverfahren Selbst die wirksame Schönheitsreparaturklausel ver- hindert nicht den Streit. Beauftragt der Vermieter nach Ablauf der Frist eine Malerfirma und klagt deren Rechnung ein, wartet auf ihn, je nach Bewertungsla- ge des Gerichts, ein Parcours mit Darlegungs- und Beweislasthürden. Gerade der Sachvortrag zur Farb- gestaltung treibt Blüten: Bitte beschreiben Sie jetzt das Grün der Zimmerpflanze vor Ihnen. Aber auch die sogenannten Substantiierungslasten für streifigen Anstrich, übermalte Steckdosen oder nicht verschlos- sene Dübellöcher können den Vermieter schnell in die Defensive treiben. Wenn z. B. bei 25 Dübellö- chern in einer Wand erst einmal konkret darzulegen ist, wo diese Löcher sich in der Wand befanden, dann scheitert mancher Vermieter im Prozess, bevor sich der Mieter überhaupt zur Sache geäußert hat. Auch die Bezugnahme auf Lichtbilder ist nicht ohne Weite- res möglich. Einige Gerichte akzeptieren sie, andere nicht. Natürlich muss der Vermieter dann im nächs- ten Schritt den von ihm gerügten Zustand auch be- weisen. Es kann Vermietern und folglich Verwaltern nur empfohlen werden, eine möglichst exakte Doku- mentation in Wort und Bild zu erstellen. Von einer professionellen Verwaltung wird die Kenntnis der Rechtsprechung über Schönheitsreparaturen erwartet – auch von den Gerichten. Fordert der Vermieter über seine Verwaltung also die Durchführung von Schönheitsreparaturen, obgleich der Vertrag dies nicht hergibt, dann kann der Mieter seine Anwaltsrechnung – die ihm infolge der dann von ihm aufgesuchten Beratung entsteht – als Schadenersatz gegen den Vermieter geltend machen. FAZIT Ansprüche wegen Ver­ schlechterung der Mietsache verjähren innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Räume. Hat der Mieter Schönheits­ reparaturen durchgeführt, zu denen er nicht ver­ pflichtet war, erwachsen ihm Ersatzan­ sprüche gegen den Vermieter.

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