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DDIV 04_2016

16 DDIVaktuell 04|16 TITELTHEMA V DER AUTOR HELGE SCHULZ Der Fachanwalt für Miet- und Wohnungs- eigentumsrecht sowie für Bau- und Archi- tektenrecht ist in der Kanzlei Rechtsan- wälte Wedler GbR tätig und Justiziar des VDIV Niedersachsen/Bremen e.V. www.kanzleiwedler.de V Schönheits- reparaturen Ein in mehrfacher Hinsicht tückisches Thema, zumal viele Vertragsklauseln in der Vergangen- heit gerichtlich gekippt wurden. Die Abwälzung der Schönheits­ reparaturen ist nur möglich, wenn die Wohnung bei Übergabe keine Gebrauchs­ spuren aus dem vorvertragli­ chen Zeitraum aufweist. Foto: © style-photography / Shutterstock.com Vermieters. Etabliert ist aber, dass die Vertragsparteien diesen Teil der Instand- setzung auf den Mieter übertragen kön- nen. Hierfür bedarf es einer wirksamen Vereinbarung – treffen die Parteien diese nicht, verbleibt die Zuständigkeit für die Schönheitsreparaturen beim Vermieter. Renovierte oder unrenovierte Wohnung bei Übergabe? In einem vielfach zitierten Urteil vom 18.3.2015 hat der BGH entschieden, dass eine Übertra- gung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter mittels Formular- vertrag eine renovierte Wohnung oder einen angemessenen Aus- gleich voraussetzt. Danach ist eine Abwälzung der Schönheitsrepa- raturen auf den Mieter nur dann wirksam, wenn die Wohnung bei Übergabe keine Gebrauchsspu- ren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Eine „frisch renovierte“ Wohnung ist folglich nicht erforderlich – es dürfen nur keine „alten“ Gebrauchsspuren vorhanden sein. Alternativ hat der Vermieter den Mieter für „unreno- vierte Räume“ angemessen zu entschädigen. Abnut- zungs- und Gebrauchsspuren, die unerheblich sind und bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen, bleiben hierbei außer Beachtung. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln (BGH, VIII ZR 185/14). Im entschiedenen Fall verneinte der BGH eine aus- reichende Kompensation durch den Vermieter. Hier waren drei von vier Zimmern renovierungsbedürftig. Der Vermieter hatte eine halbe Monatsmiete (dies machte im Fall ca. 320 Euro aus) erlassen – dies war zu wenig. Übertrieben verklausuliertes Risiko Das bekannte Grundproblem: Mietverträge sind in der Regel allgemeine Geschäftsbedingungen. Stellt der Vermieter den Vertrag, dann ist er der Verwen- der – bei allen kreativen Ansätzen, etwas anderes zu konstruieren, wohl doch der Regelfall. Damit gehen Unklarheiten sowie unangemessene Benachteiligun- gen des Vertragspartners (!) zu seinen Lasten. Vermieter können auch mit einer wirksamen Klausel zu auszuführenden Schönheitsreparaturen Ansprüche keineswegs leicht durchsetzen. Welche Grundlagen gilt es nun zu beachten, und was können Vermieter überhaupt vom Mieter verlangen? Ohne vertragliche Regelung Vermietersache Schönheitsreparaturen gehören zur Instandsetzung der Mietsache. Diese ist grundsätzlich Sache des

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