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DDIV 04_2016

04|16 DDIVaktuell 15 Angabe keinen Einfluss auf die Wirksamkeit hat. Es gilt dann der in § 558 Abs. 1 S. 1 BGB vorgesehene Zeitpunkt. Die Sperrfrist Die Sperrfrist gemäß § 558 Abs. 1 S. 2 BGB bestimmt, dass das Mieterhöhungsverlangen selbst nur wirksam ist, wenn seit der letzten Mieterhöhung bei Zugang des Erhöhungsverlangens ein Jahr vergangen ist. Wird diese Sperrfrist von einem Jahr nicht gewahrt, ist das Mieter- höhungsverlangen unwirksam und muss zu einem späte- ren Zeitpunkt wiederholt werden. Es kann nicht mit einer Wirkung zu einem späteren Zeitpunkt aufrecht erhalten werden. Die Sperrfrist greift nur bei rechtsgeschäftlichen Veränderungen der Miete. Ähnlich wie bei der Warte- frist kommt es also darauf an, dass die bisherige Miete ein Jahr lang unverändert fortbestand. Bei einer Neuver- mietung ist insoweit der Mietvertragsbeginn maßgeblich, nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Bei vorangegangenen Mieterhöhungen nach § 558 BGB kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem die vor- angegangene Mieterhöhung wirksam geworden ist und die erhöhte Miete geschuldet wird. Die Sperrfrist von einem Jahr ist dann gewahrt, wenn bei Zugang des Er- höhungsverlangens die Jahresfrist abgelaufen ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann also bereits vor Ablauf der Sperrfrist erklärt werden, jedenfalls solange es dem Mieter nach Ablauf der Jahresfrist zugeht. Die Zustimmungsfrist Ist das ordnungsgemäß begründete und unter Berück- sichtigung der Warte-/Sperrfrist erklärte Mieterhö- hungsverlangen zugegangen, löst dies die sogenannte Zustimmungsfrist des Mieters gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB aus. Der Mieter ist dann gehalten, der Mieterhö- Bei der Geltendmachung einer Mieterhöhung zur Anpassung der Miete an das ortsübliche Ver- gleichsmietenniveau ist besondere Sorgfalt geboten. Nur dann, wenn die gesetzlich vorgesehenen Fristen beachtet werden, ist die Mieterhö- hung letztlich durchsetzbar. ZUSAMMENFASSUNG „RWE versteht mich, so wie ich meine Mieter.“ Zufriedene Mieter und weniger Aufwand: als Partner der Wohnungswirtschaft kümmert sich RWE um Strom, Wärme, Leerstand und vieles mehr! hung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zuzustimmen. Die Frist beginnt mit dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Sie dauert also damit mindestens zwei, höchstens jedoch drei Monate. Geht das Erhöhungsverlangen also beispielswei- se am 15. Mai eines Jahres zu, läuft die Zustimmungsfrist am 31. Juli des gleichen Jahres ab. Die Zustimmungsfrist ist bei einer Personenmehrheit auf Mieterseite allerdings nur dann gewahrt, wenn alle Mieter dem Erhöhungsver- langen zugestimmt haben, wobei auch eine Stellvertre- tung möglich ist. Allerdings kann auch noch nach Ablauf der Zustimmungsfrist eine Zustimmung erfolgen, sofern der Vermieter sein Erhöhungsverlangen weiterverfolgt, wovon in der Regel auszugehen ist. Die Klagefrist Hat der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung nicht innerhalb der Zustimmungsfrist erklärt, schließt an die Zustimmungsfrist die Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB für den Vermieter an. Diese beträgt drei Monate. Hiermit soll dem Vermieter hinreichend Gelegenheit gegeben werden, die Klage auf Zustimmung zur Miet- erhöhung angemessen vorzubereiten, insbesondere dann, wenn noch Verhandlungen zwischen den Mietver- tragsparteien über die Mieterhöhung geführt werden. Endet die Zustimmungsfrist also zum Beispiel am 31.7. eines Jahres, beginnt die Klagefrist am 1.8. des gleichen Jahres zu laufen und endet am 30.10. des gleichen Jahres. Bis zum letzten Tag der Klagefrist muss also die entspre- chende Klage bei Gericht eingehen. Nur dann ist die Frist gewahrt. Wird die Klagefrist versäumt, führt dies dazu, dass das zuvor erklärte Erhöhungsverlangen keinerlei Wirkung mehr entfalten kann. Eine Nachholung der Kla- geeinreichung ist dann nicht mehr möglich. Die Klagefrist kann auch nicht verlängert werden. Eine Mieter- höhung darf frühestens ein Jahr nach Inkrafttreten der letzten Mieterhöhung verlangt wer- den. Die Zustim- mungsfrist ist nur dann gewahrt, wenn alle im Mietver- trag genannten Personen der Erhöhung zustimmen.

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