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DDIV 04_2016

14 DDIVaktuell 04|16 TITELTHEMA M Die Mieterhöhung und ihre Fristen Die Fristen zur Aussprache und dem Inkrafttreten einer Mieterhöhung sind gesetzlich geregelt. Ein Überblick. Mit Blick auf die gerade in Ballungsgebie- ten rasant steigenden Mietpreise stehen vermietende Eigentümer, aber auch Mietverwalter in der Praxis heu- te mehr denn je vor der Frage, ob und, wenn ja, in wel- chem Umfange eine Mietanpassung möglich ist. § 558 Abs. 1 BGB ermöglicht es Vermietern, unter bestimm- ten Voraussetzungen die Miete in Bestandsmietverhält- nissen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Die gesetzliche Regelung bezweckt, dass sich die Mie- te für die einzelne Wohnung im Rahmen der üblichen marktwirtschaftlich orientierten Entgelte bewegt. Sie soll einerseits dem Vermieter einen angemessenen, am Markt ausgerichteten Ertrag sichern, anderseits den Mieter vor nicht berechtigten oder überzogenen Mieterhöhungen schützen. Sie gilt allerdings lediglich für Wohnraummietverhältnisse, nicht für gewerbliche Mietverhältnisse. Im Zusammenhang mit dem Ausspruch einer Mieter- höhung sind vom Vermieter bzw. dessen Mietverwalter eine Reihe unterschiedlicher Fristen zu berücksichtigen: Die Wartefrist Gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann die Zustimmung zur Mieterhöhung frühestens zu einem Zeitpunkt verlangt werden, zu dem die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Maßgeblich ist insoweit, dass die Wartefrist zu dem Zeitpunkt abgelaufen ist, an dem die erhöhte Miete erstmals fällig wird. Sie muss jedoch nicht bereits bei Er- klärung des Mieterhöhungsverlangens verstrichen sein. Der Beginn der Wartefrist bestimmt sich nach dem Zeitpunkt, zu dem die bisherige Miete aufgrund einer Vereinbarung erstmals zur Zahlung fällig war. Hierbei kann es sich auch um eine vorangegangene Mieter- höhung nach § 558 BGB handeln. In Betracht kommt allerdings auch eine auf sonstige Weise zustande gekommene Mieterhöhung durch Vereinbarung. Eine Reduzierung der Miete in den letzten 15 Monaten, eine Erhöhung der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen oder eine Mieterhöhung aufgrund durchgeführter Mo- dernisierungsmaßnahmen ist insoweit unbeachtlich. Wird die Wartefrist nicht gewahrt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens. Die Angabe des Zeitpunktes, zu dem die erhöhte Miete verlangt wird, zählt gerade nicht zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen- eines Mieterhöhungsverlangens, so dass eine fehlerhafte DER AUTOR DR. MARC DICKERSBACH Der Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht ist in der Kölner Kanzlei Lützenkirchen Rechtsanwälte tätig. www.ld-ra.de TITELTHEMA Die Mieterhöhung § 558 Abs. 1 BGB dient zum Schutz des Mieters und zur Wahrung wirtschaftlicher Interessen des Vermieters. Foto: © style-photography / Shutterstock.com

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