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DDIV 04_2016

04 | 16  DDIVaktuell  13 können von ihm die Beseitigung des WEG-widrigen Zustandes verlangen, er aber nicht von seinem Mieter. Dieser nutzt das Objekt nämlich vertragsgemäß. Aber nicht nur hinsichtlich des Verwendungszwecks sollte der vermietende Eigentümer besonders dar- auf achten, bestehende Benutzungsregelungen der WEG zum Gegenstand des Mietvertrages zu machen. Sonst kann es z. B. passieren, dass der Mieter seinen Liegestuhl auf dem durch Sondernutzungsrecht einem anderen Eigentümer zugewiesenen Gartenanteil auf- schlägt, ohne dass ihm das sein Vermieter verbieten könnte. Es ist daher zunächst wichtig, die bei Abschluss des Mietvertrages geltenden wesentlichen (Benutzungs-) Regeln der WEG auch zum Gegenstand des Mietver- trags zu machen. Bereits einleitend stellt der VNWI- Mietvertrag klar, dass es sich bei der Mietsache um einen Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. WEG-Regeln gehören in den Mietvertrag Die Mietsache wird genau definiert (einschließlich eines etwaig mitvermieteten Gartenanteiles), die Möglichkeiten, vorhandene Außen- oder sonstige Gemeinschaftsanlagen mitzubenutzen, werden genau beschrieben. Bestehende Benutzungsregelungen (z. B. die Hausordnung) werden im Vertrag implementiert, und es erfolgt eine Regelung zur Bestimmung des Ver- teilungsmaßstabes bei der Betriebskostenabrechnung (den der Vermieter erst mit der ersten Abrechnung festlegen muss). Genauso wichtig ist es aber, dass der Mietvertrag An- passungen an eine sich während des Mietverhältnisses ändernde Beschlusslage ermöglicht. Denn der Miet- vertrag ist grundsätzlich statisch. Er perpetuiert den bei Vertragsschluss bestehenden Zustand. Beschließt Aus der Dynamik von Bevölkerung, Städten und Nachfragemärkten erwachsen Ihnen neue Perspektiven. Konzentrieren Sie sich darauf. Wir begleiten Sie dabei. Aareal BK01 www.aareal-bank.com/wohnungswirtschaft die WEG etwa Änderungen von Benutzungsregelun- gen (Hausordnung) oder des Verteilerschlüssels bei der Wohngeldabrechnung, bindet das den Mieter nicht automatisch. Änderungen sind auch insoweit grundsätzlich nur möglich, wenn sie – durch den Mietvertrag – erlaubt sind. Der Mietvertrag beinhal- tet daher auch verschiedene Öffnungsklauseln, die dem Vermieter eine Anpassung des Vertragsinhaltes an eine geänderte WEG-Realität erleichtern soll. Die Rechtsprechung setzt solchen Öffnungsklauseln enge Grenzen, vor allem unter der Überschrift des Transparenzgebotes des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Auch der Mietvertrag des VNWI kann diese Grenzen nicht überschreiten, er lotet sie jedoch aus – soweit ersicht- lich, erstmals auf dem Markt. Selbstverständlich berücksichtigt der Vertrag die aktuelle Rechtsprechung des BGH, etwa die grund- legenden Urteile vom 18.3.2015 zum Thema Schön- heitsreparaturen (und stellt auch hier verschiedene Varianten zur Verfügung, mit denen er – zumindest derzeit – auch eine Vorreiterrolle einnimmt; aber das wäre das Thema eines weiteren Beitrages). Der Ver- trag wird regelmäßig überprüft und an Änderungen der Rechtsprechung und Gesetzgebung angepasst werden. Insbesondere geeignet für Verwalter, die sich mit der Vermietung von Eigentumswohnun- gen in ihrem Verwaltungsbestand beschäf- tigen, ist er in digitaler Form einschließlich einer „Gebrauchsanweisung“ mit weiteren Formulierungsvorschlägen erhältlich. Weitere Informationen unter: www.vnwi.de DER VNWI MIETVERTRAG Vereinba- rungen der WEG, die auch den Mieter ­betreffen, ­müssen ­Bestandteil des Mietvertrags sein. Der Miet- vertrag muss Anpassungen an eine sich während des Mietverhältnis- ses ändernde Beschlusslage ermöglichen.

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