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DDIV 04_2016

12 DDIVaktuell 04|16 TITELTHEMA V Endlich angemessen! Ein Mietvertrag speziell für die Vermietung von Eigentumswohnungen – herausgegeben vom VNWI e.V. Viele der Konflikte, die durch die Vermietung von Eigentumswohnungen entstehen, könnten durch eine entsprechende Vertragsgestaltung vermieden werden. Dem vermietenden Wohnungseigentümer ist oft nicht klar, dass er sich in zwei Rechtskreisen bewegt, die zunächst einmal so gut wie nichts miteinander zu tun haben: Zum einen ist er als Eigentümer, also als „Ge- sellschafter“ des Verbandes WEG, den einschlä- gigen gesetzlichen Regelungen (insbesondere denen des Wohnungseigentumsgesetzes) und den Rechtsetzungsakten des Verbandes (Teilungserklä- rung, Vereinbarungen, Beschlüssen) unterworfen. Zum anderen ist er als Vermieter an die Regelungen und Grenzen des Mietrechts (u. a. des BGB und seiner nachgeordneten Gesetze und Verordnungen) und vor allem an die „seines“ Mietvertrages gebunden. Zwischen Miet- und WEG-Recht Die Rechtsprechung trennt grundsätzlich strikt zwi- schen den Rechtsbeziehungen 1. der WEG und dem einzelnen Eigentümer und 2. dem Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Für Letzteres gelten zunächst und vor allem die mietvertraglichen Regelungen. Es gibt keinen automatischen „Durchgriff“ der WEG-Regeln auf den Mietvertrag. Die Teilungserklärung/Gemein- schaftsordnung, Vereinbarungen oder Beschlüsse der WEG gelten nur im Verhältnis der Eigentümer unterei- nander und der Eigentümer zum Verband. Der Mieter kennt all diese Regeln nicht und muss das auch nicht. Sie gelten für ihn nur dann, wenn das ausdrücklich ver- einbart ist – soweit es denn überhaupt möglich ist. Vermietet der Eigentümer seine in der Teilungserklä- rung als „Ladenlokal“ bezeichnete Einheit als Gast- stätte, hilft ihm auch keine Vertragsklausel: Die sich beeinträchtigt fühlenden Eigentümer (oder der Ver- band, dem die Ausübungsbefugnis der Abwehrrechte durch Mehrheitsbeschluss übertragen werden kann) DER AUTOR STEFAN LÖFFLAD Der Rechtsanwalt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanz- lei W.I.R Jennißen und Partner und Verfasser des Mietvertrags für Eigentumswohnungen, den der Verband der nordrhein-westfäli- schen Immobilienverwalter (VNWI e.V.) herausgibt. Vermietende Eigentümer bewegen sich in zwei Rechtskreisen: WEG- und Mietrecht. Fotos: © style-photography / Shutterstock.com

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