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DDIV 04_2016

04|16 DDIVaktuell 11 9 DIE HAUS- ORDNUNG Existierende Hausordnungen sollten als Anlage in den Mietver- trag aufgenommen werden. Dies gilt insbesondere bei Eigentumswohnungen. Sonst läuft man Gefahr, dass die Haus- ordnung nicht vollumfassend gegen- über den Mietern durchgesetzt werden kann. 5 DIE MIETHÖHE Grundsätzlich kann die Höhe der Miete bei Vertragsschluss frei vom Vermieter festgesetzt werden. Hier- bei sollte man sich an den regional üblichen Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen orientieren. Wer eine zu hohe Miete verlangt, läuft Gefahr, eine Ordnungswidrigkeit nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes zu begehen. Außerdem gilt in vielen Regionen Deutschlands inzwischen die sogenannte Mietpreisbremse. Hier ist die Neuvertragsmiete mit einigen Ausnahmen auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gede- ckelt. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann zumeist dem örtlichen Mietspie- gel entnommen werden. 6 6 Betriebskosten und Verteilerschlüssel Neben der Miete sollte auch die Übernahme der Betriebskosten vereinbart werden. Hierfür reicht ein Verweis auf die Auflistung in § 2 Betriebskos- tenverordnung aus. Außergewöhnliche Betriebskostenarten müssen aber separat benannt werden, ansonsten kann über diese nicht abgerechnet werden. Wichtig ist auch die Festlegung eines Verteilungsschlüssels. Für fast alle Immobilien schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsab- hängige Abrechnung über die Heizungs- und Warmwasserbereitungskosten vor. Alle übrigen Betriebskosten werden in der Regel nach Quadratmetern abgerechnet. Bei mehreren Wohnungen in einem Gebäude gilt es, stets den gleichen Abrechnungsschlüssel zu vereinbaren. Dies erleichtert die Betriebskostenabrechnung, die einmal jährlich über den Vorjahreszeitraum zu erstellen ist. Bei Eigentumswohnungen bietet sich an, den Abrech- nungsschlüssel der Gemeinschaft zu verwenden. Ansonsten fällt auch hier unnötiger Rechenaufwand an, und man läuft Gefahr, einen Teil der Kosten selber tragen zu müssen. Die Höhe der monatlichen Vorauszahlungspau- schale sollte so gewählt werden, dass sie die voraussichtlich anfallenden Kosten minimal übersteigt. 7 Mieterhöhungen Grundsätzlich gilt für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete § 558 BGB. Zur Anpassung an die regionale Mietpreisentwicklung muss die neue Miethöhe jeweils bestimmt und jedes Mal vom Vermieter geltend gemacht werden. Alternativ kann auch eine Index- oder Staffelmiete verein- bart werden. Die Indexmiete muss zwar auch jeweils ermittelt und geltend gemacht werden, die zulässige Höhe orientiert sich aber an der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Bei der Staffelmiete werden schon bei Ver- tragsschluss Mieterhöhungen zu festgelegten Zeitpunkten und um bestimm- te Beträge vereinbart. Sie müssen daher nicht jedes Mal ermittelt und auch nicht extra geltend gemacht werden. Allerdings muss bei den einzelnen Staffelungen gegebenenfalls die Mietpreisbremse beachtet werden. Bei Index- und Staffelmieten sind andere Mieterhöhungen wie Modernisierungs- mieterhöhungen ausgeschlossen bzw. allenfalls in Ausnahmefällen zulässig. 8SCHÖNHEITS- REPARATURKLAUSELN Die Durchführung der Schönheits- reparaturen sollte auf den Mieter übertra- gen werden. Ansonsten ist der Vermieter verpflichtet, bei Bedarf die Wohnung während des laufenden Mietverhältnis- ses wiederholt zu renovieren. Bei der Übertragung von Schönheitsreparaturen muss aber besondere Sorgfalt angewandt werden, da der BGH in der Vergangenheit viele geläufige Klauseln für unwirksam erklärt hat. Grundsätzlich können Schön- heitsreparaturen dem Mieter nur über- tragen werden, wenn ihm die Wohnung in einem nicht renovierungsbedürftigen Zustand übergeben oder er für anste- henden Renovierungsbedarf angemessen entschädigt wird. Die Renovierungspflicht des Mieters muss sich zudem am tatsäch- lichen Renovierungsbedarf der Wohnung orientieren. Die Vereinbarung von fixen Renovierungsintervallen macht die Über- tragung unwirksam. Auch Quotenklauseln, anhand derer der Mieter bei Auszug an den Kosten für noch nicht fällige Schön- heitsreparaturen beteiligt werden soll, sind inzwischen für unwirksam erklärt worden. 10. Die Widerrufsbelehrung Wenn der Vermieter im Rah- men seiner gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit vermietet und der Mieter ein Verbraucher ist, kann Mietern nach §§ 312 ff BGB ein Widerrufsrecht zuste- hen. Um die Widerrufsfrist auf die gesetzlich vorgesehenen 14 Tage zu beschränken, muss Mietern eine Widerrufsbelehrung erteilt werden. Dies ist entbehrlich, wenn alle Mieter das Mietobjekt vor Vertragsschluss besichtigt haben.

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