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DDIV 04_2015

RECHT & STEUERN 44  DDIVaktuell 04 | 15  PRAXISTIPP: Legen Sie die Kaution   als offenes Treuhandkonto an.   Falls sie mehrere Kautionen haben,   genügt auch ein Sammelkonto.  Der Mieter hat einen Anspruch auf den Nachweis der gesetzeskonformen Anlage. Zur Durchsetzung dieses Anspruchs kann er ein Zurückbehaltungsrecht an der Mie- te geltend machen. Die Anlage muss zu dem für Spareinla- gen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erfolgen. Die Anlage auf dem Sammelkonto bewirkt, dass der Vermieter in Hinblick auf das Kautions- guthaben einschließlich der Zinsen wie ein Treuhänder anzusehen ist. Solange für den Vermieter kein Grund besteht, auf die Kaution zuzugreifen, darf er die Kaution nicht vom Treuhandkonto abhe- ben. Die treuhänderische Gebundenheit erlischt erst, wenn der Vermieter fällige Forderungen gegen den Mieter hat und damit gegen die Kaution aufrechnet. Sol- che Forderungen können bereits während der Mietzeit entstehen, beispielsweise dann, wenn der Mieter in Zahlungsver- zug gerät oder sonstige Verbindlichkeiten nicht erfüllt. Insoweit ergibt sich aus dem Sicherungszweck, dass der Vermieter in diesen Fällen auf die Kaution zurückgrei- fen und Wiederauffüllung der Kaution bis zur vollen Höhe von drei Monatsmieten verlangen kann. Viele Banken, insbesondere mit immobi- lienwirtschaftlicher Ausrichtung, bieten einen Kautionsservice für Vermieter und Verwalter an. Sie haben den Vorteil, dass die oben beschriebenen Vorgaben pro- blemlos erfüllt werden können. Als Ver- mieter hat man das freie Wahlrecht, bei welchem Institut die Kaution angelegt wird. Viele Banken haben für die Kontenanlage auch entsprechende Online-Dienste. Mietkaution per Bürgschaft Auch die Bürgschaft ist schon seit Jahr- zehnten eine übliche Variante. Zu beach- ten ist hierbei aber, dass jede Bürgschaft nur so gut ist wie der Bürge. In der Re- gel handelt es sich bei Bürgschaften um unbefristete, selbstschuldnerische Bürg- schaften unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtung, der Aufrechnung und der Vorausklage (§§ 770 und 771 BGB). Oft wird auch vereinbart, dass sie auf ers- tes Anfordern bezahlt werden. Bei dieser Form der Bürgschaft muss der Gläubi- ger nur den Eintritt des Bürgschaftsfalls schlüssig darlegen. Diese Klauseln sind sehr wichtig und soll- ten vom Vermieter/Verwalter auch unbe- dingt verwendet werden. Was nützt eine Bürgschaft, wenn sie nicht gezogen wer- den kann? Das Gesetz im ­Wortlaut § 770 BGB Einreden der ­Anfechtbarkeit und der ­Aufrechenbarkeit (1) Der Bürge kann die Befriedi- gung des Gläubigers verweigern, solange dem Hauptschuldner das Recht zusteht, das seiner Verbind- lichkeit zugrunde liegende Rechts- geschäft anzufechten. (2) Die gleiche Befugnis hat der Bürge, solange sich der Gläubiger durch Aufrechnung gegen eine fälli- ge Forderung des Hauptschuldners befriedigen kann. § 771 BGB Einrede der ­Vorausklage Der Bürge kann die Befriedigung des Gläubigers verweigern, solange nicht der Gläubiger eine Zwangsvollstre- ckung gegen den Hauptschuldner ohne Erfolg versucht hat (Einrede der Vorausklage). Erhebt der Bürge die Einrede der Vorausklage, ist die Verjährung des Anspruchs des Gläu- bigers gegen den Bürgen gehemmt, bis der Gläubiger eine Zwangsvoll- streckung gegen den Hauptschuld- ner ohne Erfolg versucht hat. Nun haben wir die formalen Anforderun- gen an die Bürgschaft definiert. Wer aber bürgt nun? Gerade bei Studenten oder Auszubildenden kommen oft die Eltern oder andere Verwandte in Betracht. Dies mag für den Mieter eine einfache und leicht zu erbringende Bürgschaft sein. Für den Vermieter birgt sie jedoch Gefahren: Beispielsweise wenn mittellose Eltern für ihr Kind bürgen und man als Vermieter die Bürgschaft bei den Eltern ziehen will – auf- grund der finanziellen Verhältnisse prak- tisch nicht umsetzbar. Sowohl vom Mieter als auch vom privaten Bürgen sollten daher Selbst- bzw. Bonitäts- auskünfte eingeholt werden. Zwar besteht keine Auskunftspflicht, aber wer keine Auskunft gibt, an den muss auch nicht ver- mietet werden. Zulässig sind Fragen nach Arbeitgeber und Einkommen. Beide Fragen sind in Bezug auf die Kaution wichtig. Zu beachten ist aber, dass der Bürge bei Beginn des Mietver- hältnisses noch ein „guter Bürge“ sein, sich seine Vermögenslage während des Miet- verhältnisses jedoch verschlechtern kann – ein zusätzliches Risiko für den Vermieter. Die Mietkautionsversicherung Außer diesen „privaten Bürgen“ bieten seit einigen Jahren, Versicherungen, Banken und Sparkassen sowie darauf spezialisierte Unternehmen die Erbringung der Kaution an. Die sogenannte Mietkautionsbürg- schaft oder auch Mietkautionsversiche- rung wird immer beliebter. Für Mieter ist sie natürlich von Vorteil, weil sie ihm die im Vergleich zu den üblichen mo- natlichen Ausgaben enorm hohe finanzielle Belastung erspart und kein Kapital bindet. So bleiben sie finanziell flexibel, wo doch ein Umzug ohnehin schon meist hohe Kosten verursacht. Aber: Eine Kautionsbürgschaft/ -versicherung hat auch für Mieter ihren Preis, denn sie kostet Gebühren. Die Bonität privater Kautionsbürgen sollte wie die des Mieters geprüft werden. Foto:©elxeneize/Shutterstock.com

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