Please activate JavaScript!
Please install Adobe Flash Player, click here for download

DDIV 04_2015

04 | 15  DDIVaktuell  21 S Der Autor MICHAEL DRASDO Der Rechtsanwalt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Neuss. Es ist davon auszugehen, dass sich die Behandlung der Geldflüsse an den Grund- sätzen der Ein- nahmen- und Ausgabenrech- nung ausrich- ten muss. Die ­Verwendung der Darlehens- beträge muss sich aus der Gesamtabrech- nung ergeben. Richtig abrechnen Wie die Darlehensaufnahme in der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu behandeln ist. Seit der Entscheidung des BGH (BGH, NJW 2005, 2062) über die Rechtsfähigkeit der WEG ist in der Diskussion, ob die Wohnungseigentümergemein- schaft ein Darlehen aufnehmen kann. Das ist möglich, weil sie eine Rechtsfähigkeit besitzt. Im Außenverhältnis kann sie als Vertragspartner eines Darlehensvertrages auftreten. Für die Verwaltungspraxis steht somit fest, dass ein Beschluss über die Aufnahme eines Darlehens zulässig ist, wenn die Grundsätze der ordnungsmäßi- gen Verwaltung eingehalten werden. Welche Voraus- setzung dafür vorliegen müssen, hat der BGH jedoch nicht zum Ausdruck gebracht. Diese werden durch die Rechtsprechung erarbeitet werden müssen. Die Behandlung der Darlehensaufnahme in der Jahresabrechnung Ungeachtet der Rechtssicherheit hinsichtlich der Be- schlussfassungskompetenz und der noch nicht geklär- ten Fragen, wann im Einzelfall ein solcher Beschluss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung ent- spricht, müssen die mit der Darlehensaufnahme zu- sammenhängenden und verbundenen Geldflüsse in der Jahresabrechnung Berücksichtigung finden. Dabei ist im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH zu der Darstellung der Instandhaltungsrücklage (BGH, NZM 2010, 243), den unberechtigten Ausgaben (BGH, BeckRS 2011, 12169) und der Abrechnung der Heizkosten und Brennstoffe (BGH, ZWE 2012, 216) davon auszugehen, dass sich die Behandlung der Geld- flüsse an den Grundsätzen der Einnahmen- und Aus- gabenrechnung ausrichten muss. Der Zufluss des Darlehensbetrages Folge der Umsetzung des Darlehensvertrages ist, dass der Betrag aus dem Vermögen des Darlehensgebers aus- scheiden und in das des Darlehensnehmers übergehen muss. Dieser Zahlungsvorgang ist in der Buchhaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu doku- mentieren und in der Jahresabrechnung auszuweisen. Denn der Zahlungsfluss stellt für die Wohnungseigen- tümergemeinschaft eine Einnahme im Sinne des § 259 Abs. 1 BGB dar. Ob daneben den Grundsätzen ­einer kaufmännischen Buchhaltung folgend auch ein eigenes Buchhaltungskonto mit der Bezeichnung „Darlehen“ eingerichtet wird, ist in das Belieben der Wohnungsei- gentümer beziehungsweise des Verwalters gestellt. Es besteht kein Automatismus, die als Darlehen ge- währten Mittel der bestehenden oder einer neu gebildeten Instandhaltungsrücklage zuzuführen. Es muss nämlich davon ausgegangen werden, dass das Darlehen zur Deckung eines bestimmten Auf- wandes aufgenommen wird und nicht der Meh- rung einer Instandhaltungsrücklage dienen soll. Die Wohnungseigentümer können jedoch durch einen Beschluss festlegen, dass statt eines gesonderten Buchhaltungskontos mit der Bezeichnung „Darle- hen“ eine Verbuchung in einer bereits bestehenden Instandhaltungsrücklage vorgenommen wird. Die Darlehenssumme wird dann mit dem Zufluss bei der Wohnungseigentümergemeinschaft Bestandteil der Instandhaltungsrücklage und unterliegt der Zweckbin- dung des Innenverhältnisses. Auch die Bildung einer weiteren Instandhaltungsrücklage ausschließlich für die Verwendung des Darlehensbetrages ist zulässig. Die Verwendung der Darlehenssumme Die Verwendung der Darlehensbeträge muss sich aus der Gesamtabrechnung ergeben. Dabei sind verschie- dene Varianten zu berücksichtigen, die jeweils von der Verwendung der Gelder abhängen. Zum Einen kann die Darle- henssumme zunächst in dem Vermögen der Wohnungs- eigentümergemeinschaft verbleiben. Dann liegt kein Geldabfluss vor, so dass ein solcher auch nicht dargestellt werden darf. Vorherige Aus- gaben sind diesbezüglich un- beachtlich. Dies gilt auch dann, wenn mit dem Darlehensbe- trag diese kompensiert werden sollen, weil eine tatsächliche Geldbewegung bezüglich der Darlehensvaluta fehlt.

Seitenübersicht