Please activate JavaScript!
Please install Adobe Flash Player, click here for download

DDIV 04_2015

18 DDIVaktuell 04|15 TITELTHEMA I Der Autor MARCO J. SCHWARZ Der Rechtsanwalt ist Justiziar des VDIV Bayern und in der Kanzlei Schwarz, Thönebe & Kollegen in München tätig. www.ra-schwarz-thoenebe.de Die gesetzliche Handlungs­ macht des Verwalters für den Verband umfasst nicht den Abschluss eines Kredit­ vertrages. Der KreditvertragFallstricke und Tricks, die Verwalter bei der WEG-Finanzierung beachten müssen. In § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG ist geregelt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigen- tums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann. An der Beschlusskompetenz der Wohnungseigen- tümergemeinschaft zur Beschlussfassung über die Aufnahme eines Darlehens besteht kein ernsthafter Zweifel. Der Vertragsabschluss geschieht, indem die Wohnungseigentümergemeinschaft entweder einzel- ne Wohnungseigentümer oder den Verwalter zum Abschluss ermächtigt und der Vertrag sodann unter- zeichnet wird. Die gesetzliche Handlungsmacht des Verwalters für den Verband umfasst nicht den Ab- schluss eines Kreditvertrages, der Verwalter darf zwar ein Bankkonto eröffnen, darf aber ohne Bevollmäch- tigung einen Bankkredit nicht in Anspruch nehmen. Was bei der Beschlussfassung zu beachten ist Wird die Beschlussfassung über diese Ermächtigung übersehen, so könnte im Wege der Auslegung auch in der Beschlussfassung über die Kreditaufnahme selbst bereits die Ermächtigung des Verwalters als einziges Organ des Verbandes gesehen werden. Schlussendlich wird die WEG nach außen hin ausschließlich durch den Ver- walter vertreten. Es ist aber im Rahmen allgemeiner Sorgfalt darauf zu achten, ausdrücklich die Ermächtigung durch Be- schluss auszusprechen. Wird ein Kreditvertrag gänzlich ohne Beschlussfassung abge- schlossen, so ist dieser solange schwebend unwirksam, bis die WEG den Vertrag genehmigt. Es ist also tunlichst darauf zu achten, vor Abschluss eines Kreditvertrages die notwendi- ge Beschlussfassung herbeizu- führen. Nach Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist der Verwalter verpflich- tet, den Beschluss unverzüglich umzusetzen. Nichts anderes gilt auch, wenn ein Kreditbeschluss angefochten wird. Entfällt die Vertretungsmacht des Verwalters durch die nachträgliche Ungültigerklärung des Beschlusses, so muss sich der Verband im Au- ßenverhältnis das Handeln des Verwalters nach den Grundsätzen der Duldungs- und Anscheinsvollmacht zurechnen lassen. Dem erfolgreich anfechtenden Wohnungseigentü- mer steht aber ein Anspruch darauf zu, die Situation herzustellen, die ohne Ausführung des aufgehobenen Beschlusses bestehen würde. Dieser, sich aus § 242 BGB ergebende Folgenbeseitigungsanspruch wür- de aber im Zweifel daran scheitern, dass die Rückabwicklung des Kreditvertrages häufig gar nicht möglich sein wird. Bereits im Vorfeld des Darlehensabschlusses ist also darauf zu achten, den Beschlussantrag dergestalt zu formulieren, dass der Verwal- ter erst dann zum Abschluss des konkreten Kreditvertrages ermächtigt ist, wenn der Darlehensbeschluss in Bestandskraft erwachsen ist. Im Rahmen der Prü- fung der Ordnungsmäßigkeit ei- nes Darlehensbeschlusses ist zu beachten, ob die ange- botenen Konditionen, also die Höhe der Zinsen, die Lauf- zeit, etwaige Foto.©ruslanchik/Shutterstock.com

Seitenübersicht